Договор уступки прав долевого участия

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?

По разным причинам люди хотят продать свою еще недостроенную квартиру: это может быть и смена застройщика, и затягивание сроков постройки дома, и необходимость перенаправления инвестиций, и тому подобные вещи.

Поговорим о замене стороны в сделке долевого участия — соглашении об уступке требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Цессия — уступка прав на квартиру

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

  1. Как проверить регистрацию договора долевого участия?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Как получить налоговый вычет?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Если переоформление происходит на двоих – права переходят к новым участникам в прописанной пропорции.

Поэтому убедитесь, что прежний участник предоставил всю информацию о взаимных правах и обязанностях между ним и застройщиком. Сокрытие или искажение реального положения дел повлечет расторжение соглашения об уступке, взыскание реального ущерба и морального вреда.

Если стоимость квартиры еще не оплачена полностью, в соглашение об уступке включают условие о переводе долга на нового дольщика. Перевод долга – это возложение обязанностей по оплате стоимости договора или иному обязательства на новое лицо.

По закону перевод долга возможен только с согласия кредитора, если в тексте сделки не указано обратное.

Условие о переводе долга должно содержать 4 категории сведений об обязательстве:

  • порядок и способ оплаты,
  • размер уже выплаченной суммы,
  • размеры начисленных штрафов и неустоек,
  • а также сумма оста.

Если соглашение об уступке не будет содержать условие о переводе долга, а задолженность по оплате доли есть, то к новому дольщику перейдут только права требования по договору: право требовать передачи квартиры в срок, взыскивать неустойки с застройщика за пропуск сроков и т.д. Долг будет погашать прежний дольщик.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

  • соглашение об уступке прав по ДДУ;
  • договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
  • документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
  • письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

  • исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
  • справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
  • финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
  • платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

  1. одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
  2. установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?

По разным причинам люди хотят продать свою еще недостроенную квартиру: это может быть и смена застройщика, и затягивание сроков постройки дома, и необходимость перенаправления инвестиций, и тому подобные вещи.

Поговорим о замене стороны в сделке долевого участия — соглашении об уступке требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Цессия — уступка прав на квартиру

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

  1. Как проверить регистрацию договора долевого участия?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Как получить налоговый вычет?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Если переоформление происходит на двоих – права переходят к новым участникам в прописанной пропорции.

Поэтому убедитесь, что прежний участник предоставил всю информацию о взаимных правах и обязанностях между ним и застройщиком. Сокрытие или искажение реального положения дел повлечет расторжение соглашения об уступке, взыскание реального ущерба и морального вреда.

Если стоимость квартиры еще не оплачена полностью, в соглашение об уступке включают условие о переводе долга на нового дольщика. Перевод долга – это возложение обязанностей по оплате стоимости договора или иному обязательства на новое лицо.

По закону перевод долга возможен только с согласия кредитора, если в тексте сделки не указано обратное.

Условие о переводе долга должно содержать 4 категории сведений об обязательстве:

  • порядок и способ оплаты,
  • размер уже выплаченной суммы,
  • размеры начисленных штрафов и неустоек,
  • а также сумма оста.

Если соглашение об уступке не будет содержать условие о переводе долга, а задолженность по оплате доли есть, то к новому дольщику перейдут только права требования по договору: право требовать передачи квартиры в срок, взыскивать неустойки с застройщика за пропуск сроков и т.д. Долг будет погашать прежний дольщик.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

  • соглашение об уступке прав по ДДУ;
  • договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
  • документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
  • письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

{SOURCE}

Читать еще:  Как поставить земельный участок на кадастровый учет
Ссылка на основную публикацию