Переход права собственности нежилого помещения

Переход права собственности нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

1) У организации в собственности находится здание, помещения в котором сдаются в аренду. 31.07.2017 заключен договор купли-продажи, здание передано новому собственнику по акту приема-передачи. Подготовлено уведомление для арендатора о смене собственника с указанием реквизитов для перечисления арендной платы начиная с августа 2017 года. Но арендатор до получения уведомления перечислил арендную плату на счет организации.
Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю на сегодняшний день не зарегистрирован, однако имущество фактически покупателю передано и используется последним. Также между покупателем и продавцом отсутствовали какие-либо соглашения относительно судьбы арендной платы, выплачиваемой по договорам аренды указанного имущества, заключенным продавцом до передачи имущества покупателю.
Может ли организация, взяв от арендатора соответствующее письмо, сама перечислить полученную сумму на счет нового собственника?
2) На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи здание и земельный участок под ним списаны с баланса организации, следовательно, начиная с 01.08.2017 стоимость этих основных средств исключается из базы по налогу на имуществу и земельному налогу. Но до регистрации у нового собственника пройдет какое-то время. Не обяжет ли организацию налоговая инспекция доплатить эти налоги за те 1-2 месяца, пока будет проходить переоформление собственности?

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст.ст. 382, 387, 392.2, 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды. Поэтому в том случае, когда в отношении продаваемого имущества продавцом был заключен договор аренды, покупатель недвижимого имущества имеет право на получение арендной платы по такому договору с момента перехода к нему права собственности. Данный вывод подтверждается и положениями ст. 136 ГК РФ, согласно которому доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто фактически использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).
Таким образом, исходя из действующего законодательства и правоприменительной практики, до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем в качестве арендодателя, имеющего право на получение арендной платы по договору аренды, остается продавец. Поэтому у арендатора до указанного момента отсутствует обязанность перечислять арендную плату покупателю, а у покупателя отсутствует право на ее получение. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 N 800-О-О).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае перечисление продавцом покупателю арендной платы, полученной продавцом от арендатора до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем, с правовой точки зрения будет представлять собой сделку между покупателем и продавцом. При этом если встречное предоставление со стороны покупателя будет отсутствовать, то, по сути, такую сделку следует квалифицировать как договор дарения (ст. 572 ГК РФ). А законодательство, в свою очередь, запрещает дарение между коммерческими организациями, а также между коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, если дарение осуществлялось при ведении последними предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23, пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А33-6340/2009).
В заключение отметим, что если продавец арендуемого имущества желает передать право на получение арендных платежей покупателю этого имущества еще до момента регистрации права собственности последнего, то ему следует заключить с покупателем соглашение об уступке соответствующего права требования, вытекающего из договора аренды (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что статус арендодателя до момента регистрации права собственности на проданное имущество за покупателем по-прежнему будет сохраняться за продавцом, поскольку, во-первых, только собственник или уполномоченные им и законом лица могут выступать арендодателями по соответствующему договору (ст. 608 ГК РФ), а во-вторых, уступка права на получение арендных платежей не означает перехода к лицу, которому оно уступлено, обязанностей арендодателя, вытекающих из договора аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 (далее – Информационное письмо N 120)). Следовательно, указанный способ передачи покупателю права на получение арендной платы до момента регистрации за ним права собственности на арендуемое имущество сопряжен с определенным риском: если по каким-либо причинам право собственности за покупателем все же не будет зарегистрировано, то продавец останется обязанным по арендному договору, в то время как право на получение арендной платы сохранится за покупателем в силу договора цессии.
По нашему мнению, данный риск может быть уменьшен, если предметом договора цессии будет уступка покупателю права на получение арендной платы не за весь период действия договора аренды, а за определенный срок, необходимый для государственной регистрации права собственности на арендуемое имущество за покупателем (например, за август и сентябрь 2017 года). На возможность уступить не все право, а лишь его часть указывают и разъяснения, содержащиеся в судебной практике (п. 5 Информационного письма N 120). Таким образом, в том случае если регистрация права будет осуществлена в пределах этого срока, то покупатель, как это уже отмечалось выше, полностью заменит продавца в договоре аренды в силу закона и получит право на выплату ему арендной платы за дальнейшие периоды с момента такой регистрации. Если же регистрация права собственности покупателя по каким-либо причинам не будет произведена, и договор купли-продажи будет расторгнут, то продавец сохранит право на получение арендной платы за иные месяцы, не названные в договоре цессии.
В отношении той части вопроса, которая касается налогообложения, смотрите Рекомендованные материалы.

Читать еще:  Договор аренды юридического адреса

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
– Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
– Энциклопедия решений. Плательщики земельного налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

8 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Переход права собственности нежилого помещения

Регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности) по договору купли-продажи нежилого помещения

Цель обращения: Продавец — государственная регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности); Покупатель — государственная регистрация права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности).

Государственная пошлина: оплачивает Покупатель.

Физическое лицо — 2 000 рублей; юридическое лицо- 22 000 рублей.

Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.

Например: доля 1/2 — 1 000 руб.

Обратиться необходимо всем Продавцам и Покупателям одновременно.

Срок государственной регистрации: 10 рабочих дней, если объект приобретается за счет собственных средств; 7 рабочих дней, если объект приобретен за счет кредитных средств.

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения

Документы, представляемые на регистрацию:

  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Документ, удостоверяющий личность + СНИЛС.
  • Пакет учредительных документов, представляемых юридическим лицом:
  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;
  3. свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН;
  4. документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, решение учредителя и др.).
  • Нотариально удостоверенная доверенность, содержащая сведения о сроках, полномочиях представителя и пределах его компетенции.
  • Договор купли-продажи с приложением передаточного акта (в количестве, указанном в договоре, но не менее чем в 2-х подлинных экземплярах).
  • Правоустанавливающие документы Продавца, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРП.
  • Справка о правообладателе и о наличии, либо отсутствии арестов, запрещениях, ограничениях (обременениях) прав, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРП.
  • Нотариальное согласие супруга Продавца на совершение сделки, если одна из сторон физическое лицо и предмет договора купли-продажи, находится в общей совместной собственности супругов.
  • Кадастровый паспорт, если право продавца не зарегистрировано в ЕГРП.
  • При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу — документ, подтверждающий, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает долю.
    Может быть представлен документ, подтверждающий отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленный в органе, осуществляющем государственную регистрацию или нотариально заверенный.
  • Решение уполномоченного органа, если имеется заинтересованность в совершении обществом сделки.
  • Решение общего собрания участников, акционеров общества о совершении крупной сделки. Если сделка не является крупной справку о балансовой стоимости активов (для ОАО), справку о балансовой стоимости основных средств для (ООО).
  • Для государственных и муниципальных предприятий (учреждений), владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), письменное согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  • Для акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации государственных или муниципальных предприятий, требуется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципального образования. Если более 25% акций находится в государственной или муниципальной собственности, письменное согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  • Отчет оценщика об определении стоимости имущества (для объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям).
  • Иные документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, необходимые государственному регистратору для получения дополнительных сведений и (или) подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

При отсутствии данных документов специалист не вправе требовать их от заявителя. Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Передача нежилого помещения покупателю ограничивает права продавца на распоряжение таким помещением

По нашему мнению, продавец нежилого помещения после передачи вещи покупателю по договору купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности на данный объект не вправе вносить изменения в ранее заключенный договор аренды с третьим лицом в части изменения размера арендных платежей.

После фактического исполнения договора покупатель может защищать свои права на недвижимость

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. При этом аренда такого помещения регулируется нормами, предусмотренными для аренды зданий и сооружений.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный учас­ток, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Для сторон договора купли-продажи недвижимости он вступает в силу и становится обязательным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента заключения такого догово­ра (ст. 425, п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу № А45-15471/2012, Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 4408/11 по делу № А68-6859/10). При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоя­тельным основанием для возникновения гражданских прав (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 № Ф03-3590/2011 по делу № А24-5142/2010).

Читать еще:  Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Покупатель вправе в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

После передачи имущества право распоряжаться им у продавца ограничено

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.09.2011 № Ф03-4074/2011 по делу № А51-1832/2008).

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

То есть продавец, де-юре оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но де-факто не обладает возможностью реализовать свое право (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 по делу № А58-1122/09, Мос­ковского округа от 31.08.2010 № КГ-А41/9492-10 по делу № А41-37805/09).

Следует учитывать, что изменение арендной платы затрагивает законные интересы покупателя (будущего собственника), а уменьшение ее размера и вовсе является нарушением прав будущего собственника, поскольку он приобретает имущество с обременением в виде аренды и при заключении договора купли-продажи рассчитывает на доход в виде арендных платежей в том размере, который существует на момент покупки недвижимого имущества.

Соглашение об изменении условий ранее заключенного договора по своей природе является сделкой по изменению договора, связанной с распоряжением указанным в договоре имуществом. Но после продажи недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности продавец уже не имеет законных оснований для внесения изменений в договор аренды. Покупатель же как владелец имущества вправе защищать свои интересы в суде на основании положений ст. 304, 305 ГК РФ.

С какого момента к покупателю недвижимости (нежилые здания), которая сдается в аренду, переходит право получать от нее доходы и нести бремя расходов по содержанию?

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

В свою очередь, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

По общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, если собственником продаваемых объектов недвижимости заключались какие-либо договоры, связанные с эксплуатацией такого имущества: поставки электрической и тепловой энергии, водоснабжения, охраны, уборки и т.п., то лицом, ответственным по данным договорам, до государственной регистрации права собственности покупателя на соответствующие объекты является сам продавец, так как другая сторона в таких договорах не является участником договора купли-продажи имущества и для нее изменения, связанные с переходом статуса законного владельца такого имущества, вступают в силу только после государственной регистрации права на него. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 № 17АП-9450/16, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 № 18АП-9466/14, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 № 07АП-6598/14).

Аналогичный вывод можно сделать и в отношении права покупателя получать платежи по договорам аренды от арендаторов помещений, расположенных в приобретенных им объектах недвижимости.

Дело в том, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст. 382, 387, 392.2 и 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды.

Однако для арендатора как для третьего лица, не участвовавшего в договоре купли-продажи арендуемого им имущества (части этого имущества), факт перехода права собственности на имущество будет очевиден только после государственной регистрации права собственности на указанное имущество за покупателем. До этого момента стороной в таком договоре для арендатора является продавец имущества, надлежащим исполнением договора аренды будет внесение арендных платежей именно продавцу. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (см. определение КС РФ от 21.10.2008 № 800-О-О).

Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность нести расходы, связанные с содержанием продаваемого недвижимого имущества, а также право получать арендную плату с арендаторов такого имущества возникают у покупателя по договору купли-продажи недвижимости с момента государственной регистрации прав на нее.

Читать еще:  Договор найма жилого помещения между физическими лицами: образец

Письмо Росреестра от 20.03.2015 N 14-03669/15

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 20 марта 2015 г. N 14-03669/15

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр:

уполномочен осуществлять в том числе государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, ведение государственного кадастра недвижимости;

вправе при рассмотрении обращений физических лиц и организаций давать разъяснения только по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В этой связи право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом действующим законодательством не предусмотрены полномочия государственного регистратора самостоятельно вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о праве собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственников жилых помещений при государственной регистрации прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с Законом о регистрации, записи в ЕГРП вносятся также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее – Правила).

Согласно пункту 163 Правил сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП.

Выдача отдельных свидетельств о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрена.

Также отмечаем, что на основании норм гражданского и жилищного законодательства многоквартирный дом в целом не является объектом гражданских прав, т.е. объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. Государственной регистрации подлежат права на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме.

Вместе с тем Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) допускает одновременное наличие в государственном кадастре недвижимости сведений и о многоквартирном доме и о помещениях, в нем расположенных.

Согласно части 4 статьи 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила части 4 статьи 25 Закона о кадастре не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 4.1 статьи 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Таким образом, органом кадастрового учета на основании запроса могут быть предоставлены сведения из государственного кадастра недвижимости (при их наличии) в отношении многоквартирного дома в порядке, установленном статьей 14 Закона о кадастре и принятыми в соответствии с ней приказами Минэкономразвития России, в том числе от 27.02.2010 N 75.

Также отмечаем, что приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08.04.2013 N 113/ГС “Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов” утверждена в том числе форма электронного паспорта многоквартирного дома.

Дополнительно сообщаем, что органом, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Министерство экономического развития Российской Федерации (Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437).

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию