Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Особенности договора дарения с пожизненным проживанием дарителя
Передача в дар недвижимого имущества — одна из распространённых форм гражданско-правовых отношений между родственниками. Главная особенность такого вида сделки — безвозмездность и безусловность. В ответ на отчуждение права собственности благодетель не вправе требовать от одариваемого каких-либо встречных услуг, материальных благ. В этом правиле есть исключение, и некоторые виды обременений могут прописаны и в таком типе соглашений. Например, дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя.
Понятие договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Д арение с проживанием дарителя — одна из самых спорных форм дарственной. Чтобы заключить соглашение, стороны должны составить стандартный письменный договор согласно всем установленным нормам закона, добавив пункт о том, что гражданин, подаривший недвижимость, имеет право постоянного проживания вплоть до своей смерти.
Возможно ли оформить такую сделку
Оформление соглашения связано с рядом вопросов касательно соответствия пунктов нормам Гражданского кодекса РФ, а также возможности оспорить передачу права собственности из-за наличия дополнительного условия.
Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения не должен содержать условий, требующих от одариваемого услуг, денежной компенсации. Но проживание дарителя не связано с возникновением издержек, сопряжённых с содержанием выгодополучателя. Именно поэтому такой пункт не противоречит смыслу и духу соглашения. При этом у лица, отчуждающего имущества не возникает новых прав, он продолжает пользоваться теми, что были до передачи дара.
Плюсы и минусы оформления дарственной
Заключение договора дарения предполагает выгоды для обеих сторон:
Для одариваемого:
получение права распоряжаться имуществом по собственному усмотрению как владельцу;
возможность передачи недвижимости по наследству;
нет необходимости содержать дарителя, оплачивать коммунальные услуги;
меценат лишается права претендовать на дар;
срок проживания лица, оформившего дарственную, ограничен моментом его смерти.
Для дарителя:
наличие места для постоянной регистрации;
нет необходимости нести обязанности, связанные с содержанием имущества;
сохранение места проживания до конца жизни.
Для обеих сторон:
оформление дарственной занимает меньше времени, чем сделки купли-продажи;
договор не требует обращения к нотариусу;
если стороны являются близкими родственниками нет необходимости платить подоходный налог;
оспорить результаты сделки сложнее, чем при других способах отчуждения недвижимого имущества;
составить соглашение можно самостоятельно.
Особенности дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Отличие соглашения, где прописано право дарителя проживать в подаренной квартире, от стандартной дарственной следующие:
право проживания может распространяться исключительно на благодетеля;
он сохраняет постоянную регистрацию;
может пользоваться недвижимым имуществом, согласно условиям сделки;
лицо, отчуждающее имущество, не может распоряжаться подарком после подписания передаточного акта.
Типы договоров дарения
Существует несколько видов договора дарения:
стандартная форма, когда отсутствуют обременения, а предмет передается после подписания соглашения;
обещание дарения, когда передача недвижимости растянута в сроках;
договор пожертвования, когда недвижимое имущество отчуждается для выполнения общественно полезных задач.
Как оформить сделку
Государственное оформление дарственной перестало быть обязательным с 2013 года. Теперь для смены собственника достаточно зарегистрировать факт отчуждения имущества в Росреестре. Для этого необходимо пройти простую процедуру:
собрать пакет документов;
подать пакет регистратору;
получить выписку из ЕРН.
Какие документы необходимо иметь
Для оформления права собственности одариваемым стороны должны предоставить:
паспорта, СНИЛС, ИНН;
договор дарственной в трёх равноценных копиях. При подаче через нотариальную контору готовится четыре бланка — один для хранения в архиве нотариуса;
справки БТИ;
выписка о составе семьи;
правоустанавливающие документы на предмет дарственной;
квитанция об оплате гос. пошлины;
доверенность, если документы подаются третьими лицами;
если даритель находится в официальном браке — нотариально заверенное разрешение на отчуждение имущества.
Подавая пакет справок и свидетельств необходимо учитывать, что договор должен включать ряд обязательных пунктов:
реквизиты сторон;
подробное техническое описание предмета соглашения;
данные об отсутствии обременение, долгов по коммунальным услугам;
дата, место составления;
подписи;
Отдельно должен быть выписан раздел о сохранении за дарителем права проживания в объекте недвижимости.
Регистрация в ЕГРН
Подать документы регистратору можно несколькими способами:
напрямую в любом офисе Росреестра;
посетив многофункциональный центр;
воспользовавшись услугами нотариуса.
При обращении должны присутствовать все стороны соглашения, или их представители, действующие на основании нотариально заверенной доверенности.
В п ервых двух случаях на проверку и обновление информации в базе данных отводится до 10 рабочих дней. Если воспользоваться услугами нотариуса, он сам подаст документы, а срок их рассмотрения сократится до 4 суток.
Стоимость и налогообложение
Заключение договора дарения обременено государственной пошлиной в сумме 2 тыс. рублей для физических лиц и подоходным налогом в размере 13% от оценочной стоимости предмета договора.
Права сторон после заключения
Несмотря на то что право пожизненного проживания дарителя прописано в соглашении, существует коллизия, позволяющая нивелировать данное обязательство. Передавая имущество, благодетель отчуждает и право свободно распоряжаться им по собственному усмотрению.
Судебная практика
Существуют прецеденты, когда договор дарения был признан не заключённым в судебном порядке. Но в большинстве случаев суд признаёт соглашение, позволяющее и дальше проживать дарителю, действительным.
Дарственная с правом дальнейшего проживания дарителя — форма соглашения, которую стоит заключать только между людьми, имеющими абсолютное доверие. Как показывает судебная практика, существуют способы беспрепятственно выселить благодетеля без какой-либо компенсации.
Образец договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю. Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания. Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Кому выгодна сделка?
Договор дарения с дополнительным обременением имеет положительные и отрицательные моменты для обеих сторон. Законодательно права владельца, подарившего свое жилье, не защищены. Получатель вправе продать, передарить, сдать в аренду недвижимость. Безвозмездность передачи по Гражданскому Кодексу не предусматривает возмещения, содержания или одновременного использования объекта передачи.
Проведение сделки дарения с сохранением возможности жить в квартире сохраняет право передающего лица на собственность и запрещает выселять его каким-либо способом. Часто к такому методу прибегают пожилые люди, которые хотят сделать подарок близкому человеку и продолжать жить в своем доме, квартире.
Выгода для дарителя
Главное преимущество сделки – пожизненное право проживания, эксплуатация жилья на свое усмотрение. К тому же после передачи квартиры подарившее лицо освобождается от уплаты взносов на капремонт и техническое обслуживание, некоторых коммунальных платежей. Это становится заботой нового владельца. При этом по статье 558 Гражданского кодекса даритель сохраняет регистрацию.
Кроме собственного проживания, при подписании договора в его содержании можно предусмотреть ряд дополнительных условий: обязанность одаряемого проводить ремонтные работы, проживание третьих лиц – жены, мужа, других родственников. При невыполнении условий сделки даритель может через суд расторгнуть договор, основываясь на ст. 450 ГК РФ. Есть в составлении договора и минусы для дарителя.
пожизненное проживание;
защита дарителя при ухудшении материального состояния;
сохранение регистрации;
бытовое использование помещения;
внесение в договор некоторых неимущественных условий (например, проживание третьих лиц);
права, обязанности, порядок пользования жильем закреплен документально;
при продаже недвижимости подаривший ее не теряет права на проживание;
право обжаловать акт дарения в суде.
отсутствие какого-либо финансового возмещения за безвозмездную передачу жилья;
нельзя запретить новому владельцу распоряжаться собственностью;
нельзя обязать одаряемого ухаживать за дарителем.
Можно подарить не всю квартиру, а определенную часть с закреплением права владения оставшейся долей за дарителем при жизни. Условия проживания третьих лиц нужно обязательно прописать в договоре с указанием их количества, срока нахождения.
Выгода для одаряемого лица
Недвижимость получателю достается практически бесплатно. Одариваемый получает право свободно распоряжаться полученным подарком – передарить, сдать в аренду, продать. Он становится единственным законным собственником. На подаренное имущество не может претендовать муж (жена), так как оно не считается совместно нажитым. Родственники со стороны дарителя, даже ближайшие (супруг, дети) не могут больше претендовать на квартиру. Недвижимость перестает быть объектом наследства. Право собственности перерегистрируется на имя нового владельца. При этом он не обязан содержать и ухаживать за дарителем.
Сделка дарения, заключенная между родственниками, избавлена от уплаты налога на прибыль. Передача постороннему лицу предусматривает оплату в ФНС 13% стоимости квартиры для резидентов и 30% для нерезидентов. Право проживания предыдущего владельца пожизненное. Отчуждение (продажа, сдача в аренду) может быть проблематичным. Мало кто захочет жить в помещении, где постоянно проживает предыдущий владелец. Получатель подарка обязуется соблюдать порядок использования жилой площади, обозначенный в договоре дарения. Иначе даритель может его аннулировать.