Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

  • стороны;
  • предмет – подробное описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • порядок и срок оплаты квартиры;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
  • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

Советы

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

По данной теме рекомендуем публикации:

Предварительный договор
купли-продажи квартиры с задатком

“___”________ ____ г.

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем “Покупатель” с другой стороны, совместно именуемые “стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Читать еще:  Договор аренды квартиры

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры (далее – “основной договор”) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение – квартиру, расположенную в жилом здании, на 2 этаже, по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 100 кв. м.

1.3. Другие существенные условия основного договора:

1.3.1. Цена основного договора, подлежащая уплате, составляет 2000000 (два миллиона рублей.

Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Покупателю жилого помещения.

Стоимость помещения составляет 20000 (двадцать тысяч) рублей за 1 квадратный метр площади.

Общая стоимость жилого помещения – квартиры выплачивается на условиях 100 % предоплаты.

1.3.2. Обязательство Продавца передать жилое помещение Покупателю считается исполненным после фактической передачи квартиры Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. В жилом помещении находятся (перечислить: коммуникации, наличие подключенных телефонных линий, отделка, санитарно-техническое оборудование и т.п.).

1.3.4. Продавец гарантирует, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: в течение шести месяцев (или иной срок) с момента заключения настоящего Договора.

1.5. В случаях когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Продавца на жилое помещение, указанное в п. 1.2. настоящего Договора подтверждается свидетельством на право собственности, выданным … (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) “___”________ ____ года, номер …

2. Расчеты по договору

2.1. Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

2.2. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, она должна будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 3 % от общей стоимости помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и регистрирующего органа.

5. Реквизиты сторон

Продавец: Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Покупатель: Петров Петр Петрович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Подписи сторон:

Продавец: подпись _____________ /Иванов Иван Иванович

Покупатель: подпись _____________ /Петров Петр Петрович

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Читать еще:  Как оформить право собственности на землю?

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Какие могут быть риски заключения предварительного договора?

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Редко, когда требуемая сумма денег находится в руках целиком, и требуется время для ее сбора. И для того, чтобы недвижимость не ушла к другому покупателю, заключают предварительный договор с условием оплаты части суммы.

В каких ситуациях заключается и на какой срок

В соответствии со ст. 429 ГК РФ в таком соглашении определяются условия о передаче имущества, служащего предметом основной сделки.

В качестве обеспечительной меры используется задаток и это фиксируется в предварительном контракте.

Суть заключается в том, что:

  • покупатель отдает продавцу деньги в размере, определенном договоренностью в качестве гарантии;
  • продавец уверен в том, что сделка будет заключена;
  • покупатель не боится, что квартира будет продана в течении указанного срока.

В соответствии со ст. 381 п. 2 в случае неисполнения соглашения одной из сторон:

Давшей задаток Он остается у продавца
Получившей Покупателю возвращается в двойном размере

Договор с внесением аванса может быть заключен на любой срок, который устраивает стороны. По истечении его должен быть заключен основной контракт на условиях, которые были закреплены в предварительном.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

В обязательном порядке указываются:

  • стороны;
  • предмет, с конкретизацией квартиры и описанием того, что будет передано в результате заключения договора (бытовая техника, мебель и т.д.);
  • цена;
  • способ оплаты и обстоятельства, после которых будет произведен окончательный расчет. Это происходит после регистрации права собственности;
  • размер внесенного задатка;
  • ответственность;
  • реквизиты и подписи.

Особенности составления

Необходимо не просто указать расположение квартиры, но и признаки, которые позволят идентифицировать ее. Данная информация есть в кадастровом паспорте. Указывается сумма, которая будет выплачена. Без фиксированной цены продавец может изменить ее в сторону увеличения.

По закону контракт заключается в той форме, что установлена для основного (ст. 429 ГК РФ). Значит, необходимо составить его письменно. Законом определено, что несоблюдение этого делает соглашение ничтожным.

Если стороны пришли к согласию на словах, то обязательства из данного соглашения не возникают. В качестве доказательства устная договоренность не может использоваться в суде.

Как оговаривается задаток

На практике покупатель оставляет сумму, равную 5-10 % от цены. Все это должно быть записано в контракте.

Это может быть оговорено в предварительном договоре. Также законодательство допускает подписание отдельного соглашения о задатке. Деньги, согласно закону, идут в счет будущего платежа.

Ответственность при расторжении сделки одной из сторон может быть установлена как в соответствии с Гражданским кодексом, так и по соглашению сторон.

Расписка о получении аванса

Данный документ подтверждает сам факт получения конкретной суммы денег, которая была оговорена в соглашении о задатке. Является неотъемлемой частью контракта.

Она пишется лицом, которое получило деньги и подтверждает это действие. Составляется в одном экземпляре в момент передачи средств. Документ передается лицу, внесшему аванс.

Наилучший вариант – написать расписку целиком от руки. Иногда риелторы предлагают для экономии времени вписать данные в готовый шаблон.

В этом случае необходимо, чтобы собственноручно были вписаны следующую информацию:

  • объект, за который вносится задаток, с указанием данных квартиры, позволяющий четко ее идентифицировать;
  • размер (цифрами и прописью);
  • число, месяц, год составления.

Если при продаже квартиры покупатель общается с риелтором, то необходимо убедиться в его полномочиях. Проверить его документы и, поскольку он действует на основании доверенности, то в ней должно быть указано его право получать денежные средства.

Оригинал расписки должен храниться, так как в любой спорной ситуации суд будет рассматривать только его. Никакие копии и дубликаты недействительны.

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора

Наиболее частая ошибка – это отсутствие конкретизации предмета сделки. Отсутствие в данном соглашении цены ставит под угрозу интересы покупателя, поскольку продавец может поднять ее.

Ситуации, когда не подтвердили ипотеку встречаются довольно часто. В этом случае предварительный договор будет расторгнут по вине покупателя и, значит, продавец вправе не возвращать задаток. Но в контракте можно предусмотреть пункт о том, что при отказе в подтверждении ипотеки, контракт будет считаться расторгнутым по вине третьих лиц. И в этом случае средства возвращаются.

Читать еще:  Как узнать дома по адресу

Что выбрать – аванс или задаток? Нюансы составления предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

Перед подписанием основного договора купли-продажи (ДКП) и получением кредита обычно оформляется предварительное соглашение. Этим документом регламентируются основные условия будущей сделки, передача аванса или задатка, а также сроки продажи квартиры.

Из этой статьи вы узнаете о том, кем и с какой целью заключается предварительный договор купли-продажи. А также о том, как правильно оформить внесение задатка или аванса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Когда и кем составляется предварительный договор?

Договор составляется по инициативе одной из сторон (продавца или покупателя). Обычно его подписывают за 7-30 дней до сделки купли-продажи либо в отдельных случаях — за 2-3 месяца.

Составление текста соглашения может взять на себя кто-то из участников сделки купли-продажи квартиры в ипотеку, сам банк-кредитор, риэлтор либо привлеченный юрист. Если сделка оформляется нотариально, то с этой функцией отлично справится и нотариус (естественно за отдельную плату). Сторонам останется только прочитать текст готового соглашения, внести правки и подписать договор.

Зачем он нужен?

Цель оформления договора — документально подтвердить факт передачи задатка или аванса в счет покупки квартиры. Обычно речь идет о 3-10% стоимости квартиры. После подписания документа продавцу квартиры уже будет сложно продать жилье другому лицу.

Например, в случае с задатком такие действия приведут к необходимости отдавать сумму в двойном размере. Соглашением прописываются и дата сделки, что также дисциплинирует участников, сроки выдачи кредита. Выполняются и условия банка по формированию первоначального взноса по ипотечному кредиту либо его части.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются те же лица, что и в ДКП квартиры. В документе указываются все реквизиты сторон, а также ставятся их личные подписи.

Если договор оформляет доверенное лицо, то также прописываются все его персональные данные и дается ссылка на номер доверенности. Если берется кредит, то одной из сторон по договору может выступить и банк, который уже письменно подтвердил свою готовность профинансировать сделку.

Отличительные особенности ПДКП

Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом. Особенность такого документа — ссылка на кредитный договор с банком.

В разделе, где описывается порядок расчетов, в этом случае, указываются сроки перечисления кредитных средств в счет оплаты стоимости квартиры. При желании можно вписать в договор пункт о том, что в случае отказа банка от кредитования, задаток возвращается.

Нужно обращать внимание также на следующие пункты:

  • дату сделки купли-продажи и дату подписания кредитного договора (если он еще не подписан);
  • сроки расчетов с использованием кредита;
  • точность ссылок на правоустанавливающие документы;
  • фразу о том, что основанием для получения средств является конкретный кредитный договор;
  • порядок досрочного расторжения соглашения в том случае, когда кредит не будет предоставлен и сделка не состоится.

В договоре должна быть указана сумма сделки, а также сумма кредита, размер задатка. Обязательно прописываются также сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости. Можно указать также сроки передачи недвижимости и способ передачи (например, оформление акта-приема передачи).

В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?

Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.

В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.

Предлагаем посмотреть видео о разнице между авансом и задатком:

Оформление аванса

Аванс при покупке квартиры в ипотеку оформляется письменно, в форме договора. Стороны подписывают предварительный договор, в котором описывается вся схема расчетов с учетом внесенного платежа, получения кредита и использования средств самого покупателя.

Роль аванса — «закрепить» квартиру за конкретным покупателем и задокументировать основные условия будущей сделки, которые должны устроить не только ее основных участников, но и банк.

Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.

В договоре должно быть:

Если выяснится, что сделка не может быть совершена, например, из-за того, что с продавцом судятся наследники, в предварительном договоре лучше указать, что продавец должен вернуть покупателю аванс в полном размере в течение трех дней с момента обнаружения этих обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки.

Чем детальней будет прописан будущая сделка, тем лучше. Размытые формулировки без указания сроков и сумм, могут привести к тому, что такого соглашение легко можно будет признать недействительным.

Оформление задатка

Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).

Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).

Нюансы договора задатка:

  1. при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца;
  2. при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
  • Скачать бланк договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора задатка при покупке квартиры в ипотеку

Роль задатка при оформлении ипотеки такая же как и в случае с авансом — точно определить дату сделки на конкретную квартиру путем передачи денежных средств. Задаток обычно передается в размере первоначального взноса по кредиту либо его части.

Передача задатка это фактически уже начало расчетов с продавцом. Она может быть проведена наличными либо через безналичный перевод. Чаще всего деньги передают при просмотре квартиры и подписании предварительного договора (также как и передача аванса).

Можно ли обойтись без составления отдельных договоров и как это сделать?

Этот документ является, по сути, упрощенной версией договора. В расписке или соглашении о задатке или авансе обязательно указывается, что денежная сумма передается в счет выполнения конкретного обязательства. Расписка составляется в простой письменной форме, но может быть заверена у нотариуса.

Без оформления предварительного договора не обходится не одна сделка купли-продажи с передачей задатка, аванса и участием банка. Это, по сути, первая часть будущей купчей, в которой зафиксированы все существенные условия будущей сделки: от стоимости недвижимости и до сроков расчетов между сторонами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию