Продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.
  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Перечень документов

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Продажа квартиры, приобретённой в ипотеку

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Оформление договора купли-продажи

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Актуальность статьи: март 2019 г.

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.
Читать еще:  Расчет при покупке квартиры

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Сделки купли-продажи происходят на ежедневной основе. Но с продажей квартиры, купленной с помощью средств из материнского капитала, могут возникнуть сложности.

Чтобы в нем разобраться, нужно понять, что такое материнский капитал, и кому он предоставляется.

Что такое материнский капитал?

Сертификат материнского капитала – документ, дающий право на выплату от государства семьям, родившим или усыновившим двух и более детей.

Важно, чтобы второй или последующий ребенок был рожден после 1 января 2007 года и был гражданином РФ.

Получить такого рода компенсацию можно только один раз.

Такая форма поддержки населения – реализация государством программы по улучшению демографической ситуации в стране.

Сумма сертификата постоянно индексируется, на сегодняшний день она составляет свыше 450 тысяч рублей.

Получить ее могут матери детей или отцы, если мать лишена родительских прав или имеет другие основания для отказа ей в выдаче средств.

Также предусмотрено, что совершеннолетний ребенок сам может обратиться с заявлением в ПФР, если ранее его родители не обращались.

Расходование средств возможно только на определенные цели, закрепленные законодательно.

Так, на 2018 год такими целями предусмотрены:

  • Улучшение жилищных условий – родители могут приобрести новое жилье или улучшить имеющееся. Приобретение возможно через ипотечное кредитование, или путем совмещения средств маткапитала и собственных накоплений. Если стоимость приобретаемой недвижимости не более суммы, выдаваемой государством, можно полностью оплатить ее стоимость. Жилье, покупаемое, должно быть полностью пригодным для жилья и права собственности при покупке в полном объеме переходят к новому владельцу.
  • Оплата лечения ребенка – в случае, если какой-то из детей семьи – инвалид или болеет сложным диагнозом. Очередность рождения или усыновления в этом случае не имеет значения.
  • Оплата обучения ребенка — дать образование можно любому из детей:
  • оплата образования в вузах, техникумах – возраст обучающегося не более 25 лет;
  • оплата проживания в общежитии;
  • оплата посещения ребенком дошкольного образовательного учреждения – садика государственного или частного, на усмотрение родителей.
  • Перевод на пенсионный счет матери.

Самый популярный вариант расходования средств – улучшение жилищных условий.

Чаще всего родители покупают жилплощадь большей площади, или свое собственное, если ранее они снимали.

У некоторых из них есть накопления, а другие оформляют ипотечный кредит. Через некоторое время возникает вопрос о продаже той квартиры, которую супруги приобрели при помощи материнского капитала.

Такая продажа занимает больше времени, и трудностей с ней гораздо больше, поэтому и цену продавцы ставят ниже, чтобы привлечь покупателей.

Продажа квартиры, купленной при участии маткапитала

Самая главная сложность при продаже такой недвижимости в том, что в ней собственниками долей являются несовершеннолетние дети.

Продажа их без соответствующего разрешения запрещена. Государство заботится в первую очередь о правах детей, которые дали своим родителям право получить выплату. Обязательное условие – выделить долю ребенку.

Для того, чтобы получить такое разрешение, родителям нужно обратиться в органы опеки.

Официальный сайт органов опеки Российской Федерации

Органы опеки, защищающие интересы детей, проверят надежность сделки и вынесут решение.

Ими будут изучены все документы, подтверждающие, что в новой квартире доля ребенка будет не меньше, а такая же или больше, чем в той, которую продают.

Иной вариант не допускается. Если детям исполнилось четырнадцать лет – то с ними лично будет проведена беседа.

После полной и тщательной проверки, родителям выдадут документ, разрешающий продажу. Время выдачи может быть до двух недель, поэтому этот момент следует учитывать при договоренности с покупателем.

Если родители еще не выбрали новую жилплощадь и не могут подтвердить, что права детей не будут ущемлены, то законодательно разрешены следующие варианты:

Читать еще:  Сколько квадратных метров положено на человека по закону?

Вариантов законно продать квартиру с выделенными долями детей несколько.

Оформление сделки – процесс долгий, поэтому покупать должен быть осведомлен и согласен на все необходимые проверки и процедуры.

Варианты сделок по продаже объектов недвижимости, приобретенных при участии сертификата маткапитала

Законных путей оформления сделок несколько:

  1. Одновременно оформить две сделки – продажа квартиры, приобретенной со средствами государства и покупки новой жилплощади.
  2. Произвести обмен квартир (с возможной доплатой какой-то из сторон).
  3. Продать квартиру и построить дом (при вложении дополнительно собственных накоплений).
  4. Продать квартиру и перевести денежные средства на счета, открытые на имя детей (такой вариант, как правило, у тех, у кого есть еще жилплощади для проживания).

Вариант расходования средств от продажи должны быть без ущемления прав и интересов детей. Если собственники хотят продать квартиру и приобрести на эти средства, например, автомобиль – такая сделка будет недействительной, и органы опеки ее запретят.

Официальный сайт Пенсионного фонда, на котором представлена информация по улучшению жилищных условий по маткапиталу

Исключение по продаже квартиры

Единственным исключением при продаже такой квартиры является то, что родителям срочно необходима крупная сумма денежных средств для лечения своего ребенка.

Бывает так, что инвалидность или другой сложный диагноз ребенок получил не при рождении, а в течение жизни.

К сожалению, не во всех семьях имеются средства для оплаты дорогостоящих операций, особенно, когда такого рода операции проводятся только за границей.

В таком случае, родители начинают продавать все, что у них есть ради здоровья своего малыша. Крупную сумму можно получить с продажи квартиры.

В этом случае в органы опеки нужно предоставить все документальное подтверждения диагноза и стоимости лечения.

Если при проверке достоверность предоставленной информации подтвердится – опека разрешит проведение такой сделки. Такой факт продажи не будет противоречить закону.

Мошеннические действия

Любые сделки с квартирой, в стоимость которой вложен материнский капитал, без разрешения органов опеки – незаконные и недействительны.

К сожалению, факты обмана случаются все чаще. При их раскрытии (а чаще всего такие действия раскрываются) сделка будет аннулирована, и покупатель останется и без денег, и без жилплощади.

Поэтому покупателю следует также внимательно проверять все документы.

Чаще всего мошенники проводят такие сделки самостоятельно или с поддержкой риэлтерской компании.

Если такого рода действия будут обнародованы – то все участники будут привлечены к ответственности, в том числе и уголовной.

Продать квартиру, которая была куплена при участии материнского капитала возможно, но следует учитывать, что это процесс трудоемкий и долгий. Основное условие – не ущемлять права и интересы детей, предоставив им в новой жилплощади доли такого же размера или большего.

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи. Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь. С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег.В этой статье рассказываем, о способах решения этой проблемы.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал. А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей. Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние. А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  2. снятие залога;
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. согласование продажи с органами опеки;
  5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи. Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка. Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится. Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. снятие залога;
  4. продажа квартиры;
  5. покупка нового жилья;
  6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало. Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики. Обзоре судебной практики. », утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Читать еще:  Договор с ТСЖ на оказание услуг

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией. Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала. После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала. В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Как продать квартиру, если использован материнский капитал

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Использование материнского капитала упрощает покупку недвижимости. Однако его применение влечет за собой возникновение ряда особенностей. Продать квартиру, купленную за материнский капитал, становится сложнее. Процедура требует соблюдения ряда нюансов.

Удастся ли продать

Если в семье воспитывается 2 и более несовершеннолетних ребёнка, допустимо получение материнского капитала. Он предоставляется в рамках госпрограммы, направленной на поддержку родителей и детей. Деньги предоставляет пенсионный фонд. Поэтому он активно следит за тем, чтобы сделка была осуществлена в соответствии с правилами.

Обратите внимание! Деньги предоставляются на улучшение жилищных условий всей семье. Мать не может приобрести дом только в единоличное владение. Долю в жилье получают все члены семьи.

Если по какой-либо причине хозяином помещения будет только женщина, она в обязательном порядке подготавливает у нотариуса документальные обязательства, подтверждающие, что она в последующем выделит доли мужу и детям. Если использован материнский капитал, продать квартиру можно. Для выполнения процедуры потребуется выполнить следующие действия:

  1. Снять обременение, если квартира приобреталась в ипотеку.
  2. Предоставить доли всем членам семьи.
  3. Получить разрешение органов опеки на реализацию недвижимости.

Имущество находится в обременении, пока бывший владелец или банк не получат денежные средства в полном объёме.

Кстати! Пенсионный фонд перечисляет средства по сертификату в течение 45 дней. Поэтому даже в случае классической продажи, жилье попадает в залог. Это защищает продавца от того, что он может остаться без денег и недвижимости. Если платёж не был произведен, сделку удастся расторгнуть.

Если речь идет об ипотеке, снятие обременения производится после полного расчёта. Процедура требует обращения в Росреестр или МФЦ. Залогодержатель должен подтвердить, что расчет произведен, и претензии в отношении покупателя отсутствуют.

Когда выполнено снятие обременения, родители должны обратиться в органы опеки. Представитель организации рассмотрит заявку и примет решение о том, допустима ли продажа доли, принадлежащая ребёнку. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Нарушение закона недопустимо.

Подготовка документов

Чтобы правильно продать квартиру с материнским капиталом, необходимо подготовить пакет документации. В первую очередь нужно получить разрешение на реализацию собственности детей. Для этого потребуется доказать органам опеки, что права несовершеннолетних не будут нарушены. Нужно предоставить другое жильё. Оно не должно быть хуже реализуемого. Органы опеки удовлетворяют заявления, если взамен прежнего помещения дети получают недвижимость в более удобном районе, а сама квартира больше по площади и отличается более развитыми коммуникациями. Дополнительно потребуются следующие бумаги:

  1. Предварительный договор купли-продажи и правоустанавливающая документация.
  2. Справка о лицах, прописанных в недвижимости, а также документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
  3. Бумаги, демонстрирующие, на каком основании было куплено жилье.
  4. Кадастровый паспорт и техдокументация.

Вырученные с продажи помещения средства можно направить на нужды детей, заменив тем самым выделение доли. Однако действие требуется согласовать с органами опеки. Подобные манипуляции не всегда одобряются. Сама процедура реализации усложняется.

Срок рассмотрения заявления

Порядок продажи квартиры с материнским капиталом предполагает ожидание рассмотрения заявления. Действие начинают выполнять после того, как все бумаги получены. Представители учреждения проверят представленную информацию и передадут сведения в городскую администрацию. Если органы опеки согласны на продажу, вносятся соответствующие разрешения. Они оформляются в виде постановлений главы администрации. Вся процедура занимает порядка 20 суток. Иногда бумага может быть изготовлена ранее. Однако сроки обычно сильно не отличаются.

Процедура реализации

Когда разрешение предоставлено, допустимо выполнение процедуры реализации. Сделка по отчуждению долевой собственности выполняется с участием нотариуса. Процедура влечет за собой возникновение дополнительных затрат. Обычно их обязан оплатить продавец, однако допустимо частичное перекладывание на покупателя, если он согласен выполнить действия. Затем стороны должны:

  1. Подписать договор купли-продажи.
  2. Перерегистрировать имущество. Действие может быть выполнено через Росреестр или МФЦ.
  3. Дождаться, пока процедура будет осуществлена. Затем покупателю предоставят правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Квартира может быть куплена в ипотеку и находиться под обременением. Залоговое имущество по закону не продаётся. Покупатель не сможет приобрести право на помещение до момента снятия обременения. Исключение составляют ситуации, когда продаётся ипотечный долг. В этой ситуации имущество регистрируется на покупателя, и он продолжает выплачивать ипотеку. Действие выполняется строго с согласия банка.

На практике обычно выполняется досрочное закрытие задолженности. Манипуляция производится за счёт собственных средств продавца или задатка, который был предоставлен покупателем. Подобная сделка рискованна для человека, приобретающего недвижимость.

В условиях последующей оплаты, продавец фактически продаёт квартиру в рассрочку. В этой ситуации в договор обычно включается пункт о залоге имущества до полного расчёта. Продажа, в которой оплата производится позднее, считается ипотечной.

Это важно! До момента подписания договора рекомендуется ознакомиться с состоянием квартиры.

Имущество нельзя продать, если детям не выделены доли. Родители обязуются осуществить действие. Если манипуляция не выполнена, пенсионный фонд и органы опеки могут подать на родителей в суд. Итогом такого разбирательства становится принуждение родителей вернуть деньги обратно. Дополнительно манипуляция может быть признана мошеннической.

Если выполнена продажа без согласования

На практике продать имущество в обход органов попечительства всё же возможно. Однако это влечет за собой возникновение ряда серьёзных последствий. Причём проблемы могут возникнуть даже через много лет. От негативных последствий не застрахован как продавец, так и покупатель.

Государство строго устанавливает цели, на которые разрешено направлять материнский капитал. Несоблюдение нормы считается нарушением действующего законодательства. В случае обнаружения махинации деньги заставят вернуть в казну. Дополнительно человека привлекают к административной ответственности. В результате лицо будет вынуждено погасить штраф.

Незаконная реализация считается нарушением прав ребёнка. Когда ему исполнится 18 лет, он может обратиться с иском в суд. Действие можно осуществить в течение 3 лет с момента наступления совершеннолетия. Уполномоченный орган рассмотрит заключенное соглашение и выполнит его проверку. Если будет определено, что допущены нарушения, сделку аннулируют. Покупатель обязуется вернуть квартиру. При этом продавец должен предоставить деньги другой стороне В теории процедура считается максимально простой. Однако на практике к совершеннолетию ребенка денежные средства обычно давно потрачены.

Покупатель имеет право принудительно взыскать средства. Для этого потребуется обратиться в суд. Это влечет за собой затягивание процедуры. Уполномоченный орган рассмотрит дело и обяжет продавца возвращать деньги. Иногда манипуляция выполняется частями. Гарантии в получении полной суммы отсутствуют. В последующем ребёнок может перепродать жильё. Всё это чревато тем, что покупатель рискует вовсе остаться на улице и без денег.

Вывод

Если вложен материнский капитал, продать квартиру удастся. Однако действие необходимо согласовать с представителями органов опеки. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не нарушались. Несовершеннолетнему придется выделить долю в другой недвижимости, не уступающей по характеристикам прежнему жилье. В иной ситуации заявку отклонят. Реализация помещения без разрешения чревата рядом негативных последствий для продавца и покупателя. Сделку могут оспорить. Поэтому важно действовать в рамках норм законодательства.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию