Покупка квартиры по договору долевого участия

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

Продажа по ДДУ – что это, порядок оформления и возможные риски

Многие уже давно поняли, что финансирование своего будущего жилья очень выгодно, поскольку на этапе строительства можно за минимальную цену приобрести квартиру, стоимость которой в готовом варианте будет на порядок выше. Именно поэтому инвесторы задаются вопросом: можно ли потом продать практически готовую квартиру, и собственно продажа по ДДУ – что это? Да, такой вариант вполне возможен, и сегодня около 15% жилья в новостройках продается именно таким способом дольщиками, вступившими в проект на первых стадиях строительства.

Как можно продать квартиру по ДДУ

Продажа и купля жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Что такое продажа по ДДУ? Это когда сам дольщик, полностью или частично оплативший квартиру, уступает свои права на нее другому гражданину, который после совершения сделки становится участником долевого строительства. Многие ошибочно думают, что купленный таким способом объект приобретается на праве собственности. Однако это не так, права собственности на недострой не существует.

Читать еще:  За какие услуги ЖКХ можно не платить

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Продавать недостроенное жилье дольщик не может, поскольку у него нет на него права собственности, которое можно оформить только после того, как квартира будет сдана и зарегистрирована.

Особенности договора переуступки

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается. После совершения сделки, прежний дольщик теряет все свои права по ДДУ. Новый участник приобретает право на долевое участие в покупке квартиры, также к нему переходят все, имеющиеся у прежнего дольщика права и обязанности по договору ДДУ.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Нужно ли получать согласие застройщика

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Оформление договора

Покупка квартиры по договору долевого участия по переуступке – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу. Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы самой строительной компании и инвестора и правильно оформить сделку. У девелопера должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • При необходимости согласие застройщика на сделку;
  • Разрешение на совершение этой сделки супруга(и).

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Лучше всего потребовать акт сверки всех платежей. Передачу нужно оформить двусторонним приемо-передаточным актом. По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и договор по переуступке также должен быть зарегистрирован. Из этого следует, что сделка будет считаться завершенной, только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Также продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке права

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска. Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста. Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора. Кроме того, юристы нашей организации проанализируют документы застройщика, проверят его добропорядочность и надежность. Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: www.twitter.com

Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.

Понятие ДДУ

Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.

Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.

Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки соглашения

Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.

К преимуществам соглашения относится:

  • если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
  • интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
  • в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
  • застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
  • регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
  • договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.
Читать еще:  4 способа выписки из квартиры — выберите свой

Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:

  • дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
  • даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
  • нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.

Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.

Правила составления соглашения

Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.

В него обязательно включатся сведения:

  • описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
  • перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
  • приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
  • указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
  • вносятся данные о длительности гарантийного периода;
  • перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
  • прописываются права и обязанности каждого участника.

Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.

Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.
Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.

К ним относится:

  • изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
  • застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
  • в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
  • если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.

Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.

Как заключается договор

В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.

Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:

  • выбирается дом, который планирует купить гражданин;
  • осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
  • оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
  • составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
  • соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
  • при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
  • денежные средства перечисляются на счет застройщика;
  • контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.

Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.

Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.

Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.

К ним относится:

  • проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
  • если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
  • обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
  • не допускается наличие двойственных формулировок;
  • договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.

Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.

Возможные подводные камни

Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.

К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:

  • застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
  • заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
  • в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
  • вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
  • двойная продажа одного объекта недвижимости;
  • отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
  • застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
  • договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.

Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.

Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.

Заключение

Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

21913 Георгий Парадный

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Читать еще:  На какой срок дается временная регистрация?

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: www.twitter.com

Покупка квартиры в строящемся доме считается выгодным процессом для любого человека. К его преимуществам относится возможность получения качественного жилья по сниженной стоимости. С застройщиком составляется договор долевого участия, регулирующий отношения между двумя участниками сделки. Все дольщики защищаются государством на основании положений ФЗ №214. Чтобы документ содержал актуальные и нужные сведения, покупатели недвижимости должны тщательно оценивать его текст.

Понятие ДДУ

Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.

Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.

Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки соглашения

Если человек планирует покупку жилья в строящемся доме, то он должен разбираться в правилах сотрудничества с застройщиком. ДДУ: что это в новостройке? Он представлен документом, регулирующим отношения между строительной фирмой и вкладчиками.

К преимуществам соглашения относится:

  • если застройщик не сдает недвижимость в нужные сроки, то дольщики могут получить крупную денежную компенсацию;
  • интересы каждого участника защищаются с помощью особого компенсационного фонда, в который все строительные фирмы перечисляют 1,2% от каждого вклада;
  • в каждом городе существуют специальные реестры обманутых дольщиков, которые поддерживают пострадавших;
  • застройщики обязательно страхуют ответственность перед покупателями квартир;
  • регулярно в законодательство вносятся изменения, позволяющие ужесточать контроль над деятельностью компаний;
  • договор регистрируется в ЕГРН, поэтому является официальной документацией.

Но использование ДДУ имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:

  • дом может возводиться мошенниками или непрофессионалами, что приводит к получению некачественной квартиры;
  • даже за счет всесторонней защиты государства часто возникают ситуации, когда граждане не получают свое имущество, а также не могут отменить договор, вернув вложенную сумму;
  • нередко вместо ДДУ застройщик предлагает подписать другое соглашение, которое не защищает граждан от мошенничества или иных проблем.

Поэтому целесообразно заключать договор исключительно с проверенными и добросовестными строительными компаниями. Для этого нужно обратить внимание на срок функционирования организации, а также на отзывы покупателей квартир в уже сданных домах.

Правила составления соглашения

Договор ДДУ формируется непосредственным застройщиком, после чего документ предоставляется дольщикам для подписи. Во время создания контракта учитываются положения ФЗ №214.

В него обязательно включатся сведения:

  • описывается будущая квартира, а именно ее площадь, число комнат и технические параметры;
  • перечисляются материалы, используемые во время возведения жилого объекта;
  • приводятся класс помещения и энергоэффективность строительства;
  • указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать ключи от жилья дольщику;
  • вносятся данные о длительности гарантийного периода;
  • перечисляются обеспечительные меры, благодаря которым строительная компания исполняет свои обязательства по договору;
  • прописываются права и обязанности каждого участника.

Важно! К соглашению прикладывается план будущей квартиры с ее расположением относительно других объектов в доме.

Застройщик обязан за ограниченный период времени построить жилой объект с использованием качественных материалов. Он может привлекать инвесторов, а передача квартир осуществляется на основании акта.
Перед тем, как начать сотрудничество со строительной компанией, нужно учесть множество нюансов.

К ним относится:

  • изучается финансовая документация и бумаги, имеющие отношение к строительству объекта, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки;
  • застройщик обязан за 2 недели до окончания строительства отправить каждому дольщику специальное уведомление о необходимости приемки жилья;
  • в тексте обязательно указываются разные риски, с которыми может столкнуться фирма;
  • если по каким-либо причинам вносятся изменения в договор, то для этого с каждым гражданином составляется дополнительное соглашение.

Важно! Любой дольщик может следить за ходом строительства дома, поэтому при обнаружении отсутствия активности или других подозрительных фактов, он может начать действовать, подав жалобу застройщику или обратившись в суд и прокуратуру.

Как заключается договор

В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.

Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:

  • выбирается дом, который планирует купить гражданин;
  • осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
  • оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
  • составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
  • соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
  • при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
  • денежные средства перечисляются на счет застройщика;
  • контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.

Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.

Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.

Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.

К ним относится:

  • проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
  • если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
  • обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
  • не допускается наличие двойственных формулировок;
  • договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.

Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.

Возможные подводные камни

Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.

К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:

  • застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
  • заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
  • в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
  • вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
  • двойная продажа одного объекта недвижимости;
  • отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
  • застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
  • договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.

Все эти ситуации могут привести к потере недвижимости и вложенных денежных средств. Поэтому сотрудничество допускается только с надежными компаниями.

Важно! Если покупка квартиры выполняется с помощью заемных средств, то банк самостоятельно проводит проверку, что позволяет убедиться в юридической чистоте сделки.

Заключение

Покупка жилья по ДДУ выгодна для каждого гражданина, но важно разбираться в правилах составления и подписания данного соглашения. В него обязательно включаются разные значимые пункты. Целесообразно пользоваться помощью юристов, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков.

{SOURCE}

голос
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector