Риски при покупке недвижимости

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Риски при покупке квартиры

Мало того, что риски есть. Есть еще скрытые риски, распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность. К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)

  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет); зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого. Читайте: «Согласие супруга на продажу»
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые. О них не знают даже юристы, особенно если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину и все….приплыли, что называется ))). Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»
  • Точно так же могут быть ошибки в доверенности от покупателя. Далее читайте статью: «Доверенность на покупку квартиры»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.
Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».
Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

Читать еще:  Температура горячей воды в кране по нормативу

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавцапредставителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Читать еще:  Перечень документов на отчуждение жилого дома с земельным участком

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки строящихся апартаментов и нежилых помещений.

Avaho.ru: Ранее мы уже выпустили несколько роликов про проблемы дольщиков. Особо негативную реакцию у тебя вызывает покупка строящихся апартаментов. Так ли это?

Андрей: Да, это правда. Покупатели апартаментов рискуют остаться без имущества после достройки дома в случае банкротства застройщика, т. е. покупатели квартир получат свои объекты, а покупатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м — нет.

Avaho.ru: При покупке строящейся квартиры таких проблем нет?

Андрей: Да, таких проблем не возникает. По закону № «О несостоятельности (банкротстве)» право на получение помещений в случае банкротства застройщика получают только покупатели квартир, машиномест и иных нежилых помещений площадью менее 7 кв. м.

Avaho.ru: А можно вообще оценить возможный риск при покупке исходя из условий договора?

Андрей: Нет. Застройщики не описывают такой риск в договоре долевого участия (ДДУ) на приобретение апартаментов или нежилых коммерческих помещений, потому что потенциальный покупатель задумается, стоит ли вкладываться в такой объект.

Avaho.ru: Насколько велика вероятность банкротства застройщика? Как обезопасить себя до подписания ДДУ?

Андрей: Проверить риск банкротства застройщика на стадии заключения договора невозможно, даже если заказать юридическую оценку положения застройщика. Сегодня застройщик исполняет свои обязательства, а завтра — нет.

Вложение денег в новостройку — это длительная инвестиция на год, два, три и дольше. За этот период времени может произойти все что угодно. Спрогнозировать будущее застройщика объективно невозможно. Это вопрос удачи. Покупая квартиру в новостройке, вы совершаете рисковую сделку. Но при этом покупатели квартир по закону более защищены, чем покупатели апартаментов или коммерческих нежилых помещений.

Avaho.ru: Если все же застройщик признан банкротом, есть ли способы для дольщика защитить себя?

Андрей: Еще о года назад, когда мои клиенты, покупатели апартаментов, попадали в такие ситуации, мы использовали схему признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства через суды общей юрисдикции.

Суды общей юрисдикции использовали не закон о банкротстве, а Гражданский кодекс, где четко указано, что если человек приобрел и оплатил имущество — то он имеет право получить это имущество.

Avaho.ru: А какая практика признания права собственности на апартаменты и нежилые помещения действует сейчас?

Андрей: 5 сентября 2019 года Верховный суд вынес решение о том, что признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно, объект не конкретизирован.

Возникает интересная ситуация. По решению суда, право собственности на нежилое помещение признать нельзя, невозможно понять, что это за помещение. Но когда его продавали — проблем с идентификацией не было.

На мой взгляд, это абсолютно несправедливое поведение судов в этой ситуации. Может быть, это решение будет скорректировано. Но пока я отговариваю клиентов, которые ко мне обращаются, от покупки строящихся апартаментов и нежилых коммерческих помещений.

Avaho.ru: Получается, что с 5 сентября 2019 года признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на апартаменты и коммерческие нежилые помещения уже нельзя?

Андрей: Верно. Сейчас признать право собственности на такие объекты уже не получится. Но те дольщики, кто признал право собственности раньше, имеют на руках вступившие в силу и даже зарегистрированные Росреестром права собственности на эти доли.

Avaho.ru: А что с коммерческими нежилыми помещениями? Там ситуация отличается?

Андрей: Ситуация с коммерческими нежилыми помещениями хуже, чем с апартаментами. С точки зрения социальной функции государства у апартаментов «улучшенные перспективы». Наше государство не помогает бизнесу. Поэтому теоретическая вероятность того, что закон о банкротстве изменят под апартаменты, выше, чем под коммерцию. Арбитражные управляющие прекрасно понимают, что апартаменты покупаются для жизни. В случае с коммерческими помещениями — это бизнес, который несет в себе риски.

Avaho.ru: А кому тогда перейдут эти апартаменты и нежилые помещения?

Андрей: По закону о банкротстве апартаменты и коммерческие нежилые помещения попадают в конкурсную массу и реализуются с торгов. Первый приобретатель лишается на них права.

Avaho.ru: Понятно. А можно хотя бы деньги забрать, которые были уплачены при покупке этого объекта?

Андрей: По закону дольщик нежилых помещений включается в денежный реестр. Как правило, у нет и не будет денег. Поэтому включение в денежный реестр означает лишь формальное право получить уплаченные средства.

Есть дискуссионный вопрос, что приобретатели апартаментов могут стать залоговыми кредиторами. В этом случае предмет залога реализуется с торгов, а часть денег остается у первого покупателя. Но это пока спорно. В любом случае, вернуть всю сумму не получится. Залоговые кредиторы в процедуре банкротства застройщика получают 60% от цены, за которое их залоговое имущество было реализовано с торгов.

Читать еще:  Уход за пожилыми людьми за квартиру

Avaho.ru: Какие будут твои основные рекомендации дольщикам апартаментов?

Андрей: Я бы поставил вопрос . Eсли сегодня вы выбираете между строящейся квартирой или апартаментами, то покупайте квартиры. Приобретать апартаменты крайне рискованно. Как вариант — можно рассмотреть покупку строящихся апартаментов в тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию (это могут быть заводы, фабрики, училища). Дома реконструируют, внутри делают перепланировку, ставят на кадастровый учет, в дальнейшем оформляют собственность.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.

Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Покупка всегда сопряжена с риском

Под “” принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов при самой покупке. Есть также риск владения квартирой, когда зарегистрированное право собственности может быть признано ничтожным по решению суда ПОСЛЕ ПОКУПКИ, но это относится к риэлторской проверке документов по квартире.

Указанные риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация: продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск: покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам. В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация: продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск: в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация: Аванс внесен, но продавцы могут . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы, то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

  • не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
  • не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
  • разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
  • выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
  • конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
  • изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск: покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация: в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск: на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке, разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация: совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск: возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация: Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск: уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон. Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица».

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация: Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке. И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания: подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, если вероятность невысока или ошибки можно исправить в процессе сделки

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск, который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, статья в «Коммерсанте».

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом, а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность, наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

– это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки.

Покупатель может застраховать покупку на “смену титульного собственника” на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают “приключений”, до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией

Задачей риэлтора является не только подбор страховой компании, но и предоставление страховщику необходимых документов.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию