Меня обманули при покупке дома

Меня обманули при покупке дома

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

5 распространенных схем мошенничества при покупке или продаже дома

  • Рубрика: Покупка и продажа домов

Сегодня на рынке недвижимости нередко происходит мошенничество, продажа дома или его приобретение могут быть фикцией. Нечистые на руку дельцы используют всевозможные махинации, делающие отчуждение незаконным. В этой статье представлены схемы, в результате которых купить дом в садоводстве или в городе не представляется возможным.

Есть ли на доме обременения и запреты можно узнать в Едином госреестре прав

Схемы мошенничества при покупке/продаже домов

Стоимость недвижимости с каждым годом растет, и мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Аферисты используют различные схемы. При помощи махинаций злоумышленники реализуют проблемную недвижимость. При подробном рассмотрении сделки становится ясно, что оформить документы подтверждающие право собственности, невозможно. Чтобы купить дом в населенном пункте с минимальным риском, нужно тщательно поверить объект и его юридическую историю. Но проблемы могут возникнуть и с участниками сделки.

Мошенники наиболее часто используют следующие махинации:

Схема №1. Отчуждение домовладения по поддельному паспорту

Это наиболее дорогостоящее мошенничество, продажа дома в этом случае требует не только изготовления поддельных документов, удостоверяющих личность, но и тщательной подготовки:

  • Злоумышленники арендуют дом на долгий срок.
  • При заключении арендного договора делается копия паспорта собственника.
  • Изготавливается фальшивый паспорт, по которому преступники получают дубликаты правоустанавливающих документов.

Нередко аферисты успевают продать дом несколько раз, используя одну и ту же схему.

При покупке жилья, когда мошенники используют фальшивые документы, сделка признается недействительной. Домовладение возвращается законному владельцу, а покупатель остается без денег

Схема №2. Продажа дома договору купчей от лиц группы повышенного риска

Еще одно мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – сделка с лицами из категории лиц «повышенного риска». Зависимые люди или граждане с психическими заболеваниями не осознают последствий своих поступков. Такие сделки суды признают недействительными.

Покупателя должно насторожить, если предыдущая сделка купли-продажи по объекту была совершена в течение короткого времени. Таким образом, аферисты «отмывают» объект. Благодаря цепочке быстрых сделок мошенники скрывают недееспособного собственника.

Если первый владелец недееспособен, и купчая была оформлена в обход действующего законодательства, последующие сделки будут недействительными

Схема №3. Сокрытие наследников имущества по закону или завещанию

Сегодня распространено мошенничество, когда продажа дома полученного в наследство происходит без уведомления всех наследников имущества. Ущемление интересов могло произойти еще на этапе вступления в права или получения свидетельства о праве наследования по закону или завещанию.

Наследник, фактически принявший имущество, но не оформивший его юридически, может обратиться в суд с иском о признании купчей недействительной

Схема №4. Отчуждение домовладения по недействительной доверенности

Мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – использование подложной доверенности. Чаще всего это сделки КП, участниками которых являются граждане, находящиеся в другом городе или государстве. Также используются доверенности:

  • Отозванные.
  • Поддельные.
  • Признанные недействительными.

Подлинность доверенности можно проверить у нотариуса или в госреестре. Если документ не просрочен, но до момента подписания купчей доверитель умер, сделка не может быть зарегистрирована

Схема №5. Купчая дома с нарушением прав детей

Частый вид мошенничества – продажа дома с несоблюдением прав малолетних или несовершеннолетних детей. Ущемление может быть преднамеренным или же стать результатом халатности. Выделяют два типа нарушений:

  • Выписка ребенка меньше чем за полгода до приватизации дома. Многие поступают так, чтобы избежать согласования продажи объекта с органами опеки и сбора обширного пакета документов. Но это станет поводом к тому, чтобы признать купчую недействительной. Обратиться в суд за признанием факта нарушения прав ребенок (представители) может до 21-летнего возраста.
  • Обделение детей собственностью по условиям маткапитала. При использовании материнского капитала для строительства или покупки дома, родители обязаны предоставить каждому своему ребенку долю в собственности. Если кто-либо из детей был обделен, прокуратура или органы опеки признают недействительными все последующие отчуждения данной недвижимости.

Подобное мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Если вам известно, что совладельцами долей являются дети, убедитесь что их права соблюдены.

Органы опеки следят за тем, чтобы малолетним и несовершеннолетним было предоставлено равнозначное по размерам и условиям жилье, взамен отчуждаемого

Прежде чем оформить сделку, проконсультируйтесь с риэлтором и уточните, какие необходимы документы для продажи и покупки дома.

Проверьте правовую историю недвижимости, убедитесь в ее чистоте. Подробнее о нюансах КП жилья можно узнать у специалистов АН «Колизей». По всем вопросам обращайтесь по телефонам, указанным на странице!

Как обманывают при покупке дома на вторичном рынке

О безмятежной жизни за городом мечтают многие. Кто-то подыскивает участок и самостоятельно занимается строительством, а кто-то покупает готовый дом.

Покупка дома на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Вы приобретаете полностью построенное здание с подведёнными коммуникациями в месте, где уже есть сложившаяся инфраструктура. Достаточно просто пройтись по комнатам, чтобы понять, насколько здесь будет комфортно жить вашей семье.

На самом деле покупка дома на вторичном рынке может стать роковой ошибкой, которая потребует финансового вложения, времени и нервов. На что же нужно обращать внимание, чтобы не потратить впустую деньги и не остаться у разбитого корыта? Попробуем разобраться с основными моментами, возникающими при подобной сделке.

Техническое состояние дома

Самое первое, что вам нужно будет проверить, ‒ это техническое состояние дома. Недочёты, допущенные при строительстве, могут дорого стоить и привести к дополнительным тратам.

Многие ошибочно называют зиму лучшим временем для осмотра частного дома. Да, в зимний период вы сможете оценить, насколько тепло в комнатах, есть ли сквозняк. Но фундамент, скорее всего, будет скрыт под снегом, и у вас не получится увидеть его реальное состояние. Также с трудом рассмотрите состояние крыши. Под сугробамимогут быть спрятаныи неприглядные места на участке.

Весной же тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточно ли хорошо проведена гидроизоляция фундамента. Лужи или их отсутствие в весенний период на участке подскажут, затапливается ли участок.

Постарайтесь увидеть дом в светлое время суток. Недостаточное освещение не позволит заметить многие недостатки. Не бойтесь потревожить продавца и назначить не один осмотр, а два или даже три.Не полагайтесь на собственные познания: пригласите на осмотр профессионального строителя, который укажет вам на проблемные места в доме.

Начинаем осмотр дома с фундамента и заканчиваем крышей

Многие доверяют возведение загородного дома строительным компаниям. В этом случае у них остаются документы, где прописаны технические параметры здания. Добропорядочный продавец обязательно покажет вам все бумаги. Даже если стройка завершилась несколько лет назад, основные моменты (например, глубина фундамента, используемый материал, наличие проекта) врезаются в память. Попробуйте расспросить, и, может быть, хозяин дома многое вспомнит и расскажет о процессе возведения и отделки здания.

Осмотр стоит начать с фундамента – большие трещины должны насторожить вас. Если у здания есть подвал, осмотрите и его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Наличие сырости– это признак плохой гидроизоляции. Стоит обратить внимание на углы в подвале: если они влажные, это как минимум должно навести вас на подозрения.

Трещины на здании – велик риск проблем в будущем. Как правило, трещины на стенах являются следствием неправильно установленного фундамента.Конечно же, если наружные стены скрыты под отделочным материалом, то никакие недостатки вы не увидите.

Проверьте, как открываются окна и двери. Убедитесь, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня).Уклон конструкции свидетельствует о неправильной усадке дома.

Стены внутри обычно тоже спрятаны под отделкой. Однако если присмотреться внимательно, то можно будет заметить наличие или отсутствие подтёков воды, стекающей с крыши во время дождя. Приглядитесь и проверьте, нет ли на стенах плесени. На стенах отсутствуют подозрительные следы – переходите к следующим помещениям.

Не забудьте заглянуть в ванну и туалет. В ванной комнате не должно быть запаха сырости и черноты от плесени. Конечно же, существует множество средств, которые помогут от них избавиться.

Обязательно загляните на чердак! Во многих загородных домах это нежилое помещение часто служит местом для хранения нужных и ненужных вещей. Осматривая чердак, вы сможете составить своё представление о состоянии кровли. В светлое время суток сильно изношенная кровля может просвечиваться, пропуская тонкие солнечные лучики. В дождливую погодуможно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как она уложена, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

Оцениваем функциональность дома

Если внешнее состояние дома вас удовлетворило, то настало время оценить его планировку. Подойдёт ли он для вашей семьи? Мысленно распределите комнаты в доме. Устроят ли вас их площадь? Для всех ли необходимых именно вам технических помещений есть место?

Читать еще:  Оценка ущерба полсе пожара

Ответить сразу на все эти вопросы у вас не получится. Поэтому попросите у продавца примерный план дома, где были бы обозначены размеры комнат. Тщательно всё продумайте и взвесьте. Например, вас заинтересовал дом с совмещённым гаражом, а вы в своих мечтах видели отдельно дом и гараж. Не будет ли вас в дальнейшем расстраивать такое решение?

Проверяем коммуникации

Выкладывая кругленькую сумму за дом на вторичном рынке, хочется, чтобы коммуникации уже были установлены. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это должно вызвать у вас подозрение.

Проверяя водоснабжение, убедитесь, что нет подтёков. Спросите про термоизоляцию. Она должна быть полностью изолирована на улице, чтобы трубы не треснули зимой от холода. Попросите показать схему подачи воды в дом.

Отведение воды играет не менее важную роль. Загляните в ванную и туалет. Визуально оцените трубы. На них не должно быть влаги! Если туалет находится в доме, слейте воду в унитазе и проверьте, как быстро она уходит. Если на участке располагается выгребная яма, то её размеры должны быть приближены к стандартным. Желательно, чтобы еёстены были выложены из кирпича, бетона или камня.

Уточните у продавца, как осуществляется отопление и каковы примерные расходы за месяц. Если в доме есть котел, осмотрите и его. Приработе не должно быть постороннего запаха, а на самом котле не предусмотрено наличие ржавчины. Когда система отопления работает исправно, батареи во всём здании должны нагреваться за 30 минут. Сейчас многие предпочитают отапливать загородные дома с помощью электричества. Это дорого, но безопасно и эффективно.

Стоит также уделить внимание электропроводке. Попытайтесь определить, насколько давно её делали и сильноли она устарела.

Понятно, что даже при идеальном состоянии дома вам захочется со временем что-нибудь переделать. Главное, взвесьте и оцените, каковы будут финансовые затраты и вложения в покупаемую недвижимость.

Проверка документов

Самый сложный момент – это проверка документов. Они должны быть правильнооформлены не только на дом, но и на участок.Мошеннических схем по продаже загородной недвижимости множество! Плюс к ним каждый день прибавляются новые способы оставить покупателя без дома и денег.

При продаже дома продавец должен предоставить вам следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на дом.
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  3. Паспорт гражданина РФ.
  4. Технический паспорт домовладения. Он включает следующую информацию: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.
  5. Технический паспорт дома с поэтажным планом.
  6. Домовая книга.
  7. Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может немного отличаться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома и путей возникновения частной собственности на объект. Например, дом может быть построен собственником или получен по наследству.

Вам нужно будет проверить каждый документ. Поэтому желательно обратиться к опытному риелтору и воспользоваться помощью нотариуса при составлении договора купли-продажи.

Уделите внимание документам на участок. Он обязательно должен быть отмежёван и поставлен на кадастровый учёт. Проверить можно в публичной кадастровой карте. Если реальная площадь участка не совпадает с документами, то лучше откажитесь от покупки. Или сообщите об этом продавцу и дождитесь, пока он не разберётся с документами. Помните, что установка новых границ участка и получение новых документов с реальными границами может занять несколько месяцев.Также стоит убедиться, что нет межевых споров с соседями.

Проверьте, нет ли ареста или обременения на продаваемую недвижимость. Рассматривать при этом нужно и участок, и дом. Обязательно изучите все истории продажи дома и участка. Все они должны быть соответствующим образом оформлены. Если обнаружится, что в этой цепочке хоть одна из сделок была проведена незаконно, то и последующие окажутся недействительными. Договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех этих документов.

Перед оформлением договора купли-продажи потребуйте у продавца документацию на инженерные системы дома. Вам это пригодится в случае проведения ремонта. Также вы должны быть уверены, что все коммуникации подключены законно с разрешения соответствующих органов, чтобы в дальнейшем не было проблем.

Многие боятся вороха документов, которые сопровождают покупку дома на вторичном рынке. Поэтому после поиска и просмотра нескольких зданий большинство принимает решение строиться самостоятельно. Тем более что возведение современного коттеджа площадью до 150 кв. м из деревянных пиломатериалов при обращении в крупную строительную компанию может занять всего четыре месяца.

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости – это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

– Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

– Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

– При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

– Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

– Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
– Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

– Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
– И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

Читать еще:  Что считается встроенной мебелью при перепланировке?

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

– Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

– Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

– Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

– Технический паспорт дома с поэтажным планом.

– Домовая книга.

– Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

– Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

– Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

– Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

– Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

– Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

– Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

– Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

– Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

– Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

– Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

– Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

– И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Махинации мошенников при покупке квартиры в 2020 году

На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.

Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах .

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В новостройке от застройщика

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

  1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
  2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
  3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
  4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

  • риск двойной продажи;
  • риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Правила безопасности при покупке жилья

Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.

Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .

Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.

На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.

Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

Получить на руки подтверждение принятия денег

По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.

Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.

Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.

Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.

Читать еще:  Что такое переуступка прав собственности на квартиру, как оформить договор переуступки?

Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.

В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк

Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.

Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.

Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

Видео: как избежать обмана

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

В примере из предыдущего пункта мы видим, что покупатели «нехорошей квартиры» не пострадали бы, если бы изучили историю переходов права данного объекта. Получить эти данные совсем не сложно.

Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.

Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .

Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.

Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.

Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:

Вносить аванс с предосторожностями После выбора квартиры принято вносить за нее аванс. Существует мошенническая схема, построенная именно на «сборе» авансов с последующим их невозвратом. Аванс принимает частный риелтор (не собственник и не агентство) и, вопреки обычаю делового оборота, продолжает показы и принимает авансы от других лиц. Набрав нужную сумму, мошенник исчезает. Другой вариант — после принятия аванса провоцируется разрыв договоренностей о покупке. В результате аванс остается у продавца согласно договору
Убедиться в дееспособности продавца Если продавец является пациентом наркологического или психоневрологического диспансера, он имеет право в любой момент расторгнуть сделку. Законным основанием служит заявление о том, что в момент подписания договора продавец якобы не осознавал сути своих действий. Довольно часто такие продавцы действуют по наущению мошенников. Убедиться в том, что продавец не ограничен в дееспособности по состоянию здоровья, можно, запросив справки из соответствующих диспансеров. Важно, чтобы в справках значилась формулировка о том, что данное лицо на учете не состоит. Если же в справке указано, что продавец «с указанного срока за помощью не обращался», это означает наличие мед. карты в данном учреждении. В этом случае безопасность сделки требует освидетельствования продавца психиатром-наркологом в день сделки для гарантии ее действительности
Убедиться, что продавец — не банкрот Данный риск связан со вступившим недавно в силу законом о банкротстве физ. лиц. Суть его в том, что лицо, признанное или признавшее себя банкротом вправе расторгнуть все сделки с недвижимостью в течение 3 лет до и после признания банкротства. Как правило, это касается неплатежеспособных клиентов кредитных организаций. Вступление в силу закона о банкротстве физ. лиц открыло новые возможности и для мошенников. Один из способов выяснить, находится ли продавец «в группе риска» — информация, полученная в бюро кредитных историй

Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как продать дом и не стать жертвой мошенников

Совет первый. Научитесь различать аванс и задаток.

Если коротко, то аванс — это, в сущности, первый платеж в счет будущей оплаты по сделке. Любая передача денег от покупателя продавцу, не оформленная, как задаток, является авансом. А что же представляет собой задаток? Это обоюдная финансовая гарантия того, что сделка состоится. Она направлена против того, кто станет инициатором расторжения сделки. По условиям договора задатка, если этим лицом оказывается продавец, он обязан вернуть взятую сумму в двойном размере. И, разумеется, задачей покупателей-мошенников становится разными способами вынудить его на этот шаг. Довольно распространенным видом провокации можно назвать появление более щедрого «второго покупателя». Тот заявляет о желании купить дом и передает задаток крупнее, чем у первого. Соответственно, возникает ситуация, когда первый покупатель получает право претендовать на получение компенсации (двойная сумма изначального задатка). Излишне говорить, что оба фиктивных «покупателя» состоят в сговоре. Чтобы избежать подобных случаев, продавцам рекомендуется не участвовать вовсе в операциях с задатком и предлагать вместо этого договор аванса, в котором будут прописаны возможные штрафные санкции для обеих сторон.

Совет второй. Проводите все расчеты через банк.

Соглашаясь на получение денег за дом наличными или через перевод на карту, продавец всегда рискует. В этом случае он полагается исключительно на честность покупателя. Не единожды бывало, что с владельцами недвижимости расплачивались фальшивками, «куклой» или, дождавшись регистрации, отказывались переводить сумму на счет. В последнем случае покупатель становится уже полноправным собственником и фактически свободен ото всех обязательств. Поэтому необходим нейтральный посредник. Таковым можем выступить банк. Покупатель заключает с ним договор об аренде ячейки и помещает в нее деньги. Предварительно следует заказать проверку их подлинности. Как только регистрация сделки совершится, продавец приходит в банк и забрает всю сумму. Однако и здесь следует проявить осторожность. Покупатель-мошенник может прописать такие сроки аренды, что к моменту, когда другая сторона решит получить средства, ячейка будет уже заблокирована. Поэтому графику также нужно уделить особое внимание. Если покупатель настаивает на включение в договор пункта о том, что деньги из ячейки возможно забрать только в его присутствии, это еще один тревожный сигнал. Сказавшись больным или уехав в «срочную командировку», он умышленно сорвет дедлайн по сроку аренды. В этом случае ему грозит разве что небольшой штраф от банка, а вот продавец останется и без дома, и без денег. Наиболее надежным механизмом расчета зарекомендовал себя банковский аккредитив, позволяющий устранить описанные риски.

Совет третий. Будьте честными сами.

Да, этот совет звучит наивно, но он значительно упрочит позицию и покупателя, и продавца. Чтобы избежать значительных налоговых выплат, обе стороны часто соглашаются указать в договоре не реальную стоимость дома, а заниженную. Остальная сумма, как правило, передается наличными «по расписке». И это делает положение владельцев недвижимости очень уязвимым. Во-первых, покупатель может заплатить им лишь ту сумму, которая фигурирует в договоре, а во-вторых, появляется доказательство в уклонении от уплаты налогов — и злоумышленники часто используют его, как инструмент шантажа.

Совет четвертый. Не доверяйте риелторам, которые берут вознаграждение за поиск покупателей

Довольно распространенной является схема, когда частный риелтор берется продать дом в самые короткие сроки, но при этом оговаривает нестандартный порядок вознаграждения. Он отказывается от комиссии за сделку, но взамен настаивает на гонораре за каждого потенциального покупателя, которого он приведет. Все «покупатели», само собой, оказываются подставными лицами — они имитируют интерес к покупке дома, делают обнадеживающие обещания, но до продажи дело так и не доходит. Однако это не мешает агенту-мошеннику получать вознаграждение за свою работу. Владелец недвижимости должен помнить: если риелтор отказывается от комиссии за сделку, то значит, никакой сделки в его планах нет.

Совет пятый. Самостоятельно изучите предложение на рынке.

Тем, кто хочет выгодно и безопасно реализовать свою загородную недвижимость, нелишне было бы потратить несколько часов на изучение рыночного предложения (при помощи известных сервисов объявлений). Это поможет сформировать адекватное представление о реальной стоимости дома. Также будет полезным изучить налоговое законодательство, касающееся недвижимости, и банковские механизмы контроля над сохранностью средств. Тем самым, заметно повышаются шансы дать отпор мошенникам, использующим соблазнительные уловки и сомнительные схемы.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube – канале Недвижимость+

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию