Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Предварительный договор купли продажи недвижимости

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N _____
купли-продажи недвижимого имущества
г. ________ “___”_________ ____ г.

Мы, гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ и гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ именуемые в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны и гр. ______________, паспорт ______, выдан _______________, проживающий(ая) по адресу: __________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое “Квартира”):
– Квартира общей площадью – ____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений ____ кв. м, состоящая из _____ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенная по адресу: _____________________.
1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________ от “___”_________ ___ г., переход права собственности по которому зарегистрирован “___”_______ ___ г. за N _____ ____________________ (кем зарегистрирован).
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в ___________. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Продавец.
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Указанную квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2.Оплата происходит двумя частями.
– первый платеж 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет договора займа №__
– второй платеж 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.
Второй платеж подлежит закладыванию в банковскую ячейку перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности в ____________. Выбор банка для аренды ячейки определяется по соглашению Сторон. После осуществления регистрации перехода права собственности Продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о произведенной регистрации на условиях, оговоренных в договоре аренды банковского сейфа между банком и Покупателем, а также в дополнительном соглашении к договору аренды банковского сейфа между Продавцом и Покупателем.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в течение 3 (трех) дней после регистрации перехода права собственности. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.
3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.
3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.
4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.
4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности, после регистрации в ________.
4.1.6. Не чинить препятствия покупателю и обеспечить возможность участвовать во всех сделках, связанных с данной квартирой до получения ее в собственность.
4.1.7. Заключить с Покупателем основной договор купли-продажи.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.
4.2.2. Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной стороной (Продавцом) обязательств по настоящему договору, (Продавец) возмещает другой стороне(Покупателем) убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей в тридцатидневный срок с момента подписания данного договора.

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.
При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

7.Прочие условия
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
7.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и прошли государственную регистрацию в _____________________________________________

АДРЕСА И ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН:

Продавец: ____________________________________________________
__________________________________________________________________
Продавец: ____________________________________________________
__________________________________________________________________

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Отзывов: 5 Просмотров: 24785
Голосов: 4 Обновлено: 22.07.2013

Автор документа

число консультаций: 81
отмеченных лучшими: 5
ответов к документам: 52
размещено документов: 927
положительных отзывов: 83
отрицательных отзывов: 6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи недвижимости

город ___________________ «_______»_______________________20___г.

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

(квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

общая жилая кухня

объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.2 Продавец заявляет что:

3.2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

(включен/ не включен)

3.2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

Читать еще:  Как быстро выплатить ипотеку?

(является / не является)

3.3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.2 Расходы оплачивают:

4.2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу: _____________________________________________________________ При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 20,3 кб

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, представляет собой сделку, которая предполагает обязательства двух сторон в будущем заключить основной договор о купле-продаже различного рода недвижимости или земельного участка. Требования к его заключению предусмотрены в государственном Гражданском кодексе.

Условия предварительного договора

В содержании предварительного договора о купле-продаже недвижимого имущества должны указываться все основные требования в соответствии с законодательством, чтобы не было оснований, по которым Верховный Суд признает сделку недействительной. При подписании предварительного договора, обязательно должны учитываться существенные условия сделки. В случае указания только отдельной части условий, в момент подписания бумаг, потребуется определиться с недостающими условиями договора.

Особенности заполнения предварительного договора

В связи с некоторыми непредвиденными и неприятными ситуациями, рекомендуется сразу уточнить все детали условий договора, а затем указать их в предварительном договоре таким образом:

  • первым делом указывается точная дата подписания основного договора;
  • описываются все характеристики продаваемой недвижимости в соответствии с правоустанавливающими документами;
  • фиксируется сумма отчуждения недвижимости;
  • устанавливается четкий порядок, когда будут осуществлены расчеты, то есть во время подписания договора или уже по истечении определенного срока;
  • устанавливается дата перехода собственности в полное распоряжение покупателя.

Помимо всего прочего, юристы могут указать дополнительные особенности основного договора о купле-продаже недвижимого имущества.

Бланк предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (заполненный бланк)

Скачать Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи недвижимого имущества №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договоры:

1.1.1. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 1») земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.1.2. Договор купли-продажи (далее – «Основной договор 2») недвижимого имущества (жилого помещения), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.2. Основной договор 1 и Основной договор 2 подлежат государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации Стороны несут поровну (50% – Продавец, 50% – Покупатель).

1.3. Настоящий Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

1.4. Основной договор 1 и Основной договор 2 могут быть заключены путем подписания одного документа (Основного договора). В этом случае условия Основного договора 1 и Основного договора 2, содержащиеся в настоящем предварительном договоре должны быть отражены в тексте единого документа, который подлежит государственной регистрации.

1.5. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за Продавцом.

1.6. Основные договоры должны быть заключены Сторонами в срок до « » года.

1.7. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права:

1.7.1. Земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома, общая площадь кв.м., адрес: , кадастровый (условный) номер – свидетельство о государственной регистрации права выдано « » года (приложение №2).

1.7.2. Жилое помещение , назначение: жилое, общая площадь кв.м. этаж , адрес , кадастровый (условный) номер – свидетельство о государственной регистрации права выдано « » года (приложение №4).

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА 1

2.1. По Основному договору 1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – Участок), а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

2.2. Кадастровый план Участка приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

2.3. На момент заключения предварительного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи № от « » года, дата регистрации « » года, № .

2.4. Информация об Участке.

2.4.1. Объект права: Земельный участок для , категория земель: земли населенных пунктов.

2.4.2. Общая площадь Участка: кв.м.

2.4.3. Адрес Участка (объекта): .

2.4.4. Кадастровый номер Участка: .

2.4.5. Ограничения (Обременения) права на момент заключения Предварительного договора: ипотека в силу закона.

2.5. Стоимость Участка составляет денежную сумму в размере рублей.

2.6. Стоимость земельного Участка будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:

2.6.1. До даты заключения Основного договора 1 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.

2.6.2. Сумма, указанная в п.2.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.

2.7. Продавец обязан:

2.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному земельному Участку.

2.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по основному договору на имя Покупателя.

2.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Участок.

2.11. Покупатель обязан:

2.12. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.

2.13. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по Основному договору на имя Покупателя.

2.14. Оплатить стоимость Участка в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 1).

2.15. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

Читать еще:  Дарственная на квартиру через МФЦ
3. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА 2

3.1. По Основному договору 2 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество – (далее – «Помещение»), а Покупатель обязуется принять Помещение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

3.2. План Помещения приводится в Приложении №3, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

3.3. На момент заключения предварительного договора Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности. Документы основания: Договор купли-продажи № от « » года, дата регистрации « » года, № .

3.4. Информация о Помещении:

3.4.1. Объект права , назначение жилое, общая площадь кв.м., этаж .

3.4.2. Адрес объекта (Помещения): .

3.4.3. Кадастровый номер Помещения: .

3.4.4. Площадь Помещения: кв.м.

3.4.5. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

3.5. Стоимость Помещения составляет денежную сумму в размере рублей.

3.6. Стоимость Помещения будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:

3.6.1. До даты заключения Основного договора 2 Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую рублей. Данная сумма может выплачиваться частями.

3.6.2. Сумма, указанная в п.3.5, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу после подписания Сторонами Основного договора.

3.7. Продавец обязан:

3.8. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному Помещения.

3.9. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по основному договору Покупателю.

3.10. Снять существующие ограничения (обременения) права, погасив кредитные обязательства, залогом по которым выступает Помещение.

3.11. Содействовать Покупателю в изменении назначения помещения и перевод его в нежилое помещение.

3.12. Передать Покупателю заключенные Договоры с эксплуатирующими и коммунальными организациями в отношении Помещения.

3.13. Покупатель обязан:

3.14. Совершать все действия, необходимые для заключения Основного договора.

3.15. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Помещение по Основному договору Покупателю.

3.16. Оплатить стоимость Помещения в порядке и в сроки, предусмотренные предварительным и Основным договорами (Основным договором 2).

3.17. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Помещения в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Помещение на имя Покупателя.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

6.2. Заключение сделки путем подписания настоящего предварительного договора одобрено общим собрание участников (Протокол № от « » года).

6.3. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Приложения:

  1. План земельного участка.
  2. Копия свидетельства о государственной регистрации права выдано « » года.
  3. План Помещения.
  4. Копия свидетельства о государственной регистрации права выдано « » года.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке . Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  • Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  • Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  • Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  • Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
  • Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.
Читать еще:  Как выселить квартирантов из своей квартиры?

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

  • В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
  • Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
  • Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  • Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  • Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
  • Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Как подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Компания планирует приобрести здание, помещение или иной аналогичный объект. Чтобы не упустить выгодный вариант, можно заключить с собственником предварительный договор купли-продажи недвижимости. Однако у такого договора есть свои рискованные стороны.

В этой статье:

Договор о намерениях заключить сделку купли-продажи недвижимости проще составить по образцу

Когда речь заходит о предварительном договоре в отношении здания или помещения, возникает множество вопросов, например:

  • как не спутать его с договором купли-продажи будущей вещи,
  • что можно или нельзя включать в текст,
  • подлежит предварительный договор купли-продажи недвижимости регистрации в Росреестре.

Рассмотрим, как закон и суды регулируют правоотношения.

Такой договор относится к соглашениям, в которых стороны отражают намерения в будущем заключить основной договор на оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). При этом в ГК РФ нет норм, которые отдельно регулируют заключение предварительного договора в рамках сделки по купле-продаже недвижимости. Это связано с тем, что соглашения могут отличаться в зависимости от конкретного объекта. К примеру, речь может идти о земельном участке, квартире, машиноместе или ином объекте.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется (Обзор ВС РФ, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010).

Важные статьи о сделках с недвижимостью в журнале «Юрист компании»

Как отличить договор о намерениях и договор о покупке будущей вещи

Если стороны нечетко пропишут условия, есть риск квалификации предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости как договора долевого участия (определение ВС РФ от 18.12.2018 № 18-КГ18-191).

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости сделает из предварительного договора соглашение о приобретении будущей вещи. ВАС разъяснил: если стороны согласовали оплату по такому договору, его нужно квалифицировать по нормам ГК РФ о купле-продаже. Такое соглашение суды считают договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Чтобы избежать переквалификации, воспользуйтесь иными способами обеспечения обязательств. Можно заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком (ст. 329 ГК РФ). Суды признают такой способ правомерным (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).

Разница между предварительным договором и соглашением купли-продажи будущей вещи в их природе. На основании первого варианта договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки – объекта недвижимости. Суды считают, что его заключение не дает право требовать от продавца передать ему объект, который указан в условиях. Не возникают из предварительного соглашения вещные права на недвижимость (определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Чтобы суд не переквалифицировал предварительное соглашение в соглашение о покупке будущей вещи, не прописывайте обязанности сторон исполнить обязательства по основному договору. Статья 429 ГК определяет одну обязанность на этапе предварительного соглашения – заключить в будущем основной договор.

Какие существенные условия нужно согласовать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет договора о намерениях купли-продажи недвижимости – заключение сделки в будущем (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Сформулируйте намерение подписать соглашение так, чтобы воля сторон не могла толковаться иначе (определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21). Для этого нужно знать, какой будет предмет основного договора, и указать его в предварительном. В этом случае покупатель, который исполнит свои обязательства, вправе требовать объект и признания его права (определение ВС РФ от 30.01.2020 № 305-ЭС17-19702 по делу № А41-60101/2013).

Если стороны не пропишут условия основного соглашения, предварительное будет считаться незаключенным (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2017 № 33-20286/2017 по делу № 2-2081/2017, № 33-20278/2017 по делу № 2-3246/2017).

Так, суд отказал в иске и признал договор незаключенным. Стороны договаривались о купле-продаже доли в объекте, которая на момент разрешения спора не была определена. Получается, что объекта нет, отсутствуют основания удовлетворить иск о признании права собственности (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2017 № 33-14099/2017 по делу № 2-565/2017).

Какие есть возможности расторжения, если сторона не может исполнить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит разными способами:

  • стороны могут подписать соглашение;
  • заинтересованный участник может обратиться в суд (апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2017 по делу № 33-18199/2017).

Также закон определяет, что обязательства по договору прекращаются, если до окончания срока для подписания основного соглашения стороны не направят предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Учтите риски по сделке

Когда стороны заключают такой договор, возможны риски. Рискует покупатель, который внес оплату. Например, он может не получить имущество, которое планировал приобрести, если продавец окажется банкротом.

Чтобы контрагент исполнил обязательства, можно обратиться в суд.

Так, заявитель обратился с иском. Он потребовал обязать ответчиков исполнить обязательства по предварительному договору о купле-продаже недвижимости (квартиры), то есть:

  • заключить основной договор,
  • передать объект в собственность истца по акту приема-передачи,
  • зарегистрировать переход права собственности.

Суд посчитал требования истца правомерными. Заявитель внес средства, а ответчик уклонялся от регистрации перехода права. В такой ситуации истец вправе требовать регистрации и передачи спорного объекта (п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 487 ГК РФ). Суд отклонил доводы ответчика о том, что последний направил уведомление о расторжении первоначального договора и готов вернуть денежные средства. Доказательств перечисления средств продавец не предоставил. Суд удовлетворил требование истца (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.05.2018 № Ф08-3448/2018 по делу № А32-5670/2017).

Предварительный договор, который не исполнялся, суд может признать ничтожным.

Например, заявитель потребовал признать ничтожной сделку о приобретении нежилого здания. Стороны одновременно заключили договор купли-продажи и предварительный договор. Второй договор они условились исполнить после исполнения обязательств по кредитному договору. Таким образом, они закрепили право обратного выкупа и соглашения носили обеспечительный характер. Штраф за неисполнение предварительного соглашения установили в размере 302 млн 310 тыс. руб. Суд пришел к выводу, что указанная сумма отражает действительную стоимость недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в обоих договорах.

Стороны не исполнили договор купли-продажи. Владельцем по-прежнему оставался продавец. Получается, что стороны подразумевали договор залога недвижимости (ипотеку). Учитывая обстоятельства, ее цель – обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору. Суд посчитал, что стороны не намеревались исполнять сделки, даже если бы наступили обстоятельства, на случай которых предоставлялось обеспечение. Стороны спорных договоров ставили иные цели. Суд признал сделки притворными (постановление АС Центрального округа от 08.08.2018 № Ф10-2816/2018 по делу № А83-6968/2017).

Есть риск споров о задатке. Часто возникают вопросы о взыскании задатка (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.04.2017 по делу № 33-4266/2017). Взыскать сумму возможно, если суд установит вину оппонента в незаключении основного договора.

Так, заявитель потребовал вернуть невыплаченную часть двойного задатка по предварительному договору купли-продажи и аренды объектов недвижимости. Оппонент не согласился с требованием. Он считал, что соглашение прекратило свое действие. Стороны не заключили основное соглашение в срок, который согласовали в первоначальном. При этом спорное соглашение не предусматривало обязанность направить предложение заключить основной договор. Ответчик взял на себя обязательства сформировать участок и зарегистрировать его. Однако продал участок иному покупателю по более высокой цене и только после этого возвратил задаток истцу. Суд признал поведение ответчика неправомерным (постановление АС Северо-Западного округа от 05.06.2017 № Ф07-4411/2017 по делу № А05-8503/2016).

{SOURCE}

голос
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector