Что такое доходный дом?

Арендное жилье: доходный дом

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

  1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
  2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
  3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
  4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
  5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Преимущества доходного дома

  1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
  2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
  3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
  4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
  5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
  6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
  7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

  • Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
  • Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
  • Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
  • Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

  1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
  2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Читать еще:  Раздел квартиры при разводе, если собственник муж

Что такое доходный дом?

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области [2] :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов. [3]

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной [4] , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена [5] .

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». [6] В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений [7] .

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» [8] . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м [9] [10] . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. [11] .

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций [3] .

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов – “Дом с химерами” построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3—5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске, Могилёве, Витебске, Гомеле. В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

  1. Членение фасадов. А. Браузеветтер. Архитектурные формы гражданских построек. Санкт-Петербург, 1904 г.
  2. «Позабытый квартиросъемщик» «Российская газета» — Экономика УРФО № 4552 от 25 декабря 2007 г.
  3. 12Доходный дом в Петербурге — как это работает
  4. «Доходный и выгодный дом» «Российская газета» — Неделя № 4571 от 24 января 2008 г.
  5. «Доходный бизнес мог бы и поделиться» «Российская газета» — Центральный выпуск № 3529 от 19 июля 2004 г.
  6. Постановление Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. N 239-ПП
  7. Первый в России доходный дом готов принять новоселов
  8. «Доходный дом-2» // Коммерсантъ Деньги — № 25 (832) от27.06.2011 г.
  9. «Доходные дома: новая попытка» // «Недвижимость & цены» — № 12.
  10. Официальный сайт системы московских доходных домов Рублёво-Мякинино.
  11. «Минрегион нашел вариант жилья за 11 000 руб. в месяц», «Ведомости» от 11.04.2011 г.

Литература

  • Доходный дом — статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
  • Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм – Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. — Мн. : БелЭн, 1998. — Т. 6. — 576 с. — 10 000 экз. — ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое “Доходный дом” в других словарях:

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

ДОХОДНЫЙ ДОМ — в 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

Доходный дом — ДОМ, а ( у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

доходный дом — в XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Архитектурный словарь

Доходный дом — гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

Доходный дом — Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Доходный дом Жеребцовой — Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия

Феномен: Доходные дома и их интерьеры

Чем доходные дома принципиально отличаются от «сталинок» или новостроек в историческом центре?

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются большим спросом. Но не только потому, что удачно расположены. У доходных домов весьма интересно организованы планировки. И после масштабной реконструкции (ремонтом это не назовешь), квартиры в них обещают быть очень комфортными. Даже для взыскательного современного покупателя.

На фото: д оходный дом Перлова на Мясницкой улице, 1980 год. Фото с сайта russiainphoto.ru


Аренда времен Достоевского
В наши дни квартиру под сдачу можно найти в любом многоквартирном доме — хоть в центре, хоть на окраине. Такие квартиры перемежаются с обычными, в которых живут владельцы.

А вот в XVIII веке для этого строили специальные дома — доходные. В Российской империи доходные дома появились в конце XVIII века. А уже на рубеже XIX – XX веков в том же Петербурге на их долю приходилось почти 80% построек.

Их популярность легко объяснима: жильцам не нужно было обременять себя обязанностями по содержанию собственного жилья (и платить налоги). А хозяевам было комфортно «масштабировать» интерьеры доходных домов под нужды текущих арендаторов. Особенности планировки тому способствовали.

На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной, 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru

1. Двойная анфилада
Окна домов выходили на две противоположные стороны — на улицу и во двор, а внутри дома получалась двойная анфилада комнат. Вдоль уличного фасада располагались парадные помещения для приема гостей, с обратной стороны — жилые. Исторически планировка предполагала, что парадные комнаты выходят на улицу. Хотя в наше время больше ценятся окна во двор — из-за отсутствия шума.

Чем это интересно: Раньше квартиру с двумя анфиладами и престижным уличным фасадом можно было сдать подороже (и тем она была ценна). А сейчас двойная анфилада позволит вам насквозь проветривать помещения, охлаждать безо всякого кондиционера — тоже плюс.

Читать еще:  Какие документы необходимы для прописки ребенка?

На фото: одно из главных достоинств анфиладной планировкитакая квартира выглядит светлой и воздушной

2. Проходная спальня
Анфиладная планировка предполагала «проходное все». В том числе и спальни — это воспринималось совершенно нормально: жильцы проигрывали в уединении, но зато выигрывали квадратные метры за счет отсутствия коридора. Примерно с 60 годов XIX века в квартирах появляются коридоры, но они в основном предназначены для слуг, хозяева продолжают пользоваться анфиладой.

Чем это интересно: Современные архитекторы также агитируют избавляться от коридоров в пользу круговых обходов.

3. Два входа
Обычно парадная анфилада начиналась кабинетом для приема посетителей (обустраивался богаче, чем обычный), а в дальней части квартиры планировали технические помещения: комнаты прислуги, кухню, санузлы и черную лестницу. Главное преимущество такой квартиры — два отдельных входа.

Чем это интересно: Квартиры в доходном доме обычно имеет довольно приличную площадь. А значит, жилье (в современных реалиях) можно поделить на две части — одну оставить себе, а другую отдать детям или сдавать в аренду. Или сейчас сдавать, а через много лет объединить. Купить соседние квартиры в обычном доме и соединить — не так и просто: мы рассказывали об этом в статье по ссылке ниже.

4. Деление на «модули»
Стены доходных домов были несущими, а помещения располагались так, чтобы квартиру удобно было делить на «модули». Арендодатель объединял их по своему желанию, подстраиваясь под потребности рынка.

Квартиранты могли получить в свое распоряжение как одну большую квартиру с двумя входами, так и меньшую по размеру — с одним входом. Максимально «модуль» можно было поделить на четыре части, тогда отдельно сдавались разделенные уличная и дворовая анфилады комнат. А кухни при этом могли располагаться в любом месте квартиры.

В середине XIX века появились рукомойники и отхожие места, соединенные трубой с выгребной ямой. Начинает формироваться новая планировка квартир — секционная. В ней кухни поэтажно должны располагаться одна над другой, а не в любом месте квартиры, как это было раньше. Принцип секционной планировки является единственным и в наше время — ничего нового в планировке квартир не изобреталось уже более ста лет.

Чем это интересно: Даже если на историческом плане в «архивах» вы найдете иное расположение мокрых зон, БТИ вряд ли ли вам согласует их восстановление. Придерживаться придется именно секционного принципа.

Что такое доходные дома в современной России?

– Что такое доходные дома? Много ли их в разных городах России? Выгодно ли это для инвесторов? Кто снимает такое жилье? В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах (по сравнению с наймом у частного лица)?

Когда говорят о доходных домах, могут иметь в виду и коммерческие проекты, которые создаются с целью получения прибыли, и государственный социальный проект, цель которого – обеспечить граждан России жильем. Эксперты рассказывают об обеих сторонах вопроса.

Отвечает вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко:

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом миллионнике будет не более десятка-полутора таких домов.

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных. Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии. Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Выгодно ли это с точки зрения инвестора, сказать не могу. Этот вопрос нужно адресовать в ГЖФ, который является собственником дома.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

Отвечает президент ГК «Премьер», председатель Комитета по строительству «Опоры России» Николай Циганов:

Разберемся с понятиями, существующими сегодня в рамках данного вопроса.

Социальный наем – это гарантированное государством жилье с низкой платой за наем, при этом доступное ограниченное кругу граждан и в 99% случаев крайне низкого качества (либо это уже изношенный существующий фонд, либо новый, но возведенный из дешевых материалов в связи с недостаточностью бюджетного финансирования), в том числе аварийное.

Коммерческий наем – это более качественное жилье с неограниченным формально кругом возможных нанимателей, но без всяких гарантий по срокам найма и соблюдению прочих обязательств со стороны наймодателя, а также, безусловно, дорогое жилье (сопоставимое по размерам ежемесячных платежей с платежами по ипотечным кредитам).

На сегодняшний день бOльшая часть населения страны не имеет возможность воспользоваться ипотечными продуктами (врачи, учителя, молодые специалисты, молодые семьи и т.д.). При этом эти граждане не попадают под категорию малоимущих, потому что их доход выше прожиточного минимума, а снять в аренду коммерческое жилье сопоставимо по сумме с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту.

Арендное жилье или доходные дома – это часть жилищного фонда социального использования, подлежащее особому механизму создания, управления и учета наемных домов социального использования. Главной особенностью является то, что собственником жилых помещений в одном наемном доме может выступать только одно лицо.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а так же по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования (это новая форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года).

Наемные дома социального использования, как равно земельные участки, определенные для строительства доходных домов, и жилые помещения в таких домах не могут быть переведены в иной статус. Граждане снимают такое жилье без права выкупа.

Агентство ипотечного жилищного кредитования в рамках нового закона реализовало три пилотных проекта. Были построены жилые дома в городе Новосибирске, Арзамасе и Республике Алтай. Пока эти проекты сложно назвать доходными домами, так как стоимость аренды помещений практически равна коммерческим ценам найма в этих городах.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов. На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет. Если снизить процентную ставку по кредиту до 5-6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8-10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

Читать еще:  Агентский договор на юридические услуги

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах. Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности. У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы – автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Что такое доходные дома в современной России?

– Что такое доходные дома? Много ли их в разных городах России? Выгодно ли это для инвесторов? Кто снимает такое жилье? В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах (по сравнению с наймом у частного лица)?

Когда говорят о доходных домах, могут иметь в виду и коммерческие проекты, которые создаются с целью получения прибыли, и государственный социальный проект, цель которого – обеспечить граждан России жильем. Эксперты рассказывают об обеих сторонах вопроса.

Отвечает вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко:

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом миллионнике будет не более десятка-полутора таких домов.

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных. Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии. Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Выгодно ли это с точки зрения инвестора, сказать не могу. Этот вопрос нужно адресовать в ГЖФ, который является собственником дома.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

Отвечает президент ГК «Премьер», председатель Комитета по строительству «Опоры России» Николай Циганов:

Разберемся с понятиями, существующими сегодня в рамках данного вопроса.

Социальный наем – это гарантированное государством жилье с низкой платой за наем, при этом доступное ограниченное кругу граждан и в 99% случаев крайне низкого качества (либо это уже изношенный существующий фонд, либо новый, но возведенный из дешевых материалов в связи с недостаточностью бюджетного финансирования), в том числе аварийное.

Коммерческий наем – это более качественное жилье с неограниченным формально кругом возможных нанимателей, но без всяких гарантий по срокам найма и соблюдению прочих обязательств со стороны наймодателя, а также, безусловно, дорогое жилье (сопоставимое по размерам ежемесячных платежей с платежами по ипотечным кредитам).

На сегодняшний день бOльшая часть населения страны не имеет возможность воспользоваться ипотечными продуктами (врачи, учителя, молодые специалисты, молодые семьи и т.д.). При этом эти граждане не попадают под категорию малоимущих, потому что их доход выше прожиточного минимума, а снять в аренду коммерческое жилье сопоставимо по сумме с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту.

Арендное жилье или доходные дома – это часть жилищного фонда социального использования, подлежащее особому механизму создания, управления и учета наемных домов социального использования. Главной особенностью является то, что собственником жилых помещений в одном наемном доме может выступать только одно лицо.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а так же по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования (это новая форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года).

Наемные дома социального использования, как равно земельные участки, определенные для строительства доходных домов, и жилые помещения в таких домах не могут быть переведены в иной статус. Граждане снимают такое жилье без права выкупа.

Агентство ипотечного жилищного кредитования в рамках нового закона реализовало три пилотных проекта. Были построены жилые дома в городе Новосибирске, Арзамасе и Республике Алтай. Пока эти проекты сложно назвать доходными домами, так как стоимость аренды помещений практически равна коммерческим ценам найма в этих городах.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов. На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет. Если снизить процентную ставку по кредиту до 5-6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8-10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах. Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности. У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы – автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию