Как расторгнуть договор аренды досрочно?

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в “разумные сроки”, степень “разумности сроков” устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу “достаточности” срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.
Читать еще:  Договор аренды здания или сооружения: образец

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Читать еще:  Последнее обновление публичной кадастровой карты Махачкалы

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Как расторгнуть договор аренды досрочно?

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Зачем нужна регистрация договора аренды? Читайте здесь

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения

несколько лет арендовали офис, но в связи с тем, что бизнес прогорел и оплачивать аренду больше нечем, встал вопрос о досрочном расторжении договора, окончание которого только 20 августа. На данный момент полностью проплачена аренда за июнь. В договоре сказано, что арендатор не может досрочно расторгать договор, а арендодатель может.

Можем ли мы сослаться на какую-то статью и досрочно расторгнуть, а также остаться в офисе на весь проплаченный июнь-месяц?

Ответы юристов ( 4 )

Добрый день, Вадим.

Нет, увы, такой возможности по данному договору нет. Досрочно его расторгнуть нельзя. Односторонний отказ вообще по общему правилу недопустим:

Статья 310 ГК РФ
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Есть исключения конечно из этого правила, но к Вашей ситуации они не относятся.

В некоторых ситуациях можно, например, расторгнуть, ссылаясь на неравенство переговорных возможностей, но в Вашем случае для этого оснований нет. Вот если бы у Арендодателя было право на досрочный выход из договора без всяких оснвоаний, а у Вас не было, тогда можно было бы ещё попытаться сказать, что нарушен баланс прав и т.д., а без этого не получится.

Вадим, скажите, пожалуйста, может быть я Вас неправильно понял — Арендодатель же не согласен на расторжение договора? Просто если Арендодатель согласен, вопрос с расторжением вообще отпадает…

  • 9,9 рейтинг
  • 6367 отзывов эксперт

Согласно договору аренды заключенному на определенный срок, порядок его досрочного расторжения должен быть закреплен самим договором, в Вашем случае за арендатором по условиям договора такого права не закреплено.

Соответственно вопрос можно решить только в судебном порядке, но и для этого нужны основания предусмотренные законодательством.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из данной ситуации, если условия договора сторонами исполняются в полной мере, существенных нарушений не имеется. оснований для таких требований также не возникает, следовательно придется исполнять свои обязательства по договору до окончания его срока действия.

Читать еще:  Акт приемки законченного строительством объекта: образец заполнения

Здравствуйте! Досрочное расторжение договора аренды возможно только по основаниям, связанным с исполнением арендодателем своих обязательств по договору:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

(ст. 620 ГК РФ). В Вашем договоре аренды дополнительных оснований для расторжения по сравнению с ГК РФ не установлено.

Как правильнее расторгнуть договор аренды досрочно?

Заключение договоров аренды распространено как среди предпринимателей, использующих объекты для ведения бизнеса, так и среди физических лиц, заключающих соглашения аренды жилья. Они могут быть заключены на неопределенный срок или с четко прописанной датой завершения отношений. Можно ли расторгнуть соглашение досрочно, в связи с чем это можно сделать?

Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды

Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:

  1. Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
  2. Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
  3. Подача искового заявления в суд.

Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.

Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:

  1. При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
  2. Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
  3. Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
  4. Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
  5. Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.

Инструкция по расторжению договора аренды

Если между участниками сделки достигнута обоюдная договоренность, что соглашение будет расторгнут, необходимо все зафиксировать документально.

Важно! Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его досрочном прекращении должно пройти эту же процедуру.

Земельного участка

Участки сельхозназначения часто выступают объектами сделок по аренде как у физических, так и у юридических лиц. Существует договор аренды на 49 лет. Он заключается с администрацией муниципалитета и пользователем.

Арендатор расторгает договор аренды досрочно в том случае, если второй стороной не вносится арендная плата. Чаще всего в одностороннем порядке отношения прекращаются, если денежные средства не вносятся в течение 3 месяцев подряд.

Право арендодателя изъять объект из пользования раньше оговоренного срока и в том случае, если деятельность второй стороны ухудшает качество земли или участок используется не по назначению. Но по собственной воле досрочно расторгнуть договор по использованию земельного пая невозможно. Стороны должны прийти к взаимному соглашению. В противном случае все отношения должны решаться через суд или досудебный порядок урегулирования спора.

Расторжение оформляется в той же форме, что и его заключение (пример). Соглашение должно быть составлено по образцу:

  • дата и место заключения соглашения;
  • ФИО сторон;
  • номер договора аренды, зарегистрированный в регпалате, кадастровый номер объекта;
  • момент прекращения отношений;
  • подписи сторон;
  • дата составления документа.

Соглашение составляется в двух экземплярах.

Важно! При заключении договора с администрацией на аренду земель сельхозназначения, он может быть расторгнуть в одностороннем порядке арендодателем, если этот пай не используется по назначению в течение трех лет.

Квартиры

Квартиры могут быть арендованы на определенный срок, а может быть составлен бессрочный договор аренды.

Если решение о прекращении действия договора аренды принимается арендодателем, он направляет письмо в свободной форме. Если вторая сторона не имеет возражений, то в указанный период производится передача имущества с составлением акта.

Если съемщик отказывается принимать условия арендодателя, у второй стороны есть возможность обратиться в суд. Для этого необходимо иметь на руках второй экземпляр письма и уведомление о получении адресатом первого. Это станет основанием судебного разбирательства дела.

Помещения

Договор аренды любого помещения, как жилого, так и нежилого, также может быть расторгнуть раньше прописанного в документе срока. Основной причиной является задолженность по оплате.

Нежилые помещения часто сдаются в аренду ИП, юридическим лицам под ведение ими предпринимательской деятельности. Вторая сторона при подписании документа берет на себя ответственность за сохранность объекта. При этом встречаются случаи, когда помещение начинают использовать не по назначению, тем самым, ухудшая его. Например, квартиру используют как склад.

Чтобы правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды, арендодатель должен отправить письмо-уведомление второй стороне с изложением причин прекращения действия документа.

Автомобиля

Аренда транспортного средства относится к категории оказания услуг. Расторжение соглашения аренды такого объекта имеет свои особенности. Эксплуатация автомобиля или техники может быть прекращена досрочно при ее порче, невнесении оплаты.

При этом владелец имеет право потребовать возмещения нанесенного ущерба, то есть ремонта поломанной техники. Если в процессе использования средство полностью пришло в негодность, арендодатель вправе требовать приобретения равноценного.

Существует нюанс! Автомобиль берет в аренду одно лицо, но оно имеет право передать вождение третьим лицам. На этом основании в одностороннем порядке прекратить арендные отношения невозможно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Если существуют основания для прекращения отношений по соглашению об аренде, стороной должно быть выдвинуто требование. При достижении согласия пользование объектом может быть прекращено раньше срока во внесудебном порядке.

По соглашению сторон

Порядок расторжения договора по соглашению сторон является самым приемлемым. Основанием для таких действий не обязательно должны быть негативные последствия сделки. Но очень важно, чтобы при проведении процедуры были учтены особые моменты:

  1. В соглашении должны быть прописаны причины, по которым сделка прекращена досрочно. А качестве основания должно быть указано обоюдное решение обоих сторон.
  2. В тексте соглашения необходимо прописать стадию исполнения договора.
  3. На момент вступления в силу соглашения о досрочном расторжении договора, необходимо завершить все взаимные расчеты. Либо необходимо прописать сроки внесения оплаты.
  4. В документе должно быть прописано обязательство арендатора вернуть все имущество в установленный срок. Рекомендуется одновременно с составлением соглашения прилагать акт приемки-передачи.

С момента вступления в силу соглашения о прекращении арендных отношений, исчезает преимущество продления. При желании взять объект в аренду снова, придется составлять новый договор.

По инициативе арендодателя

У арендодателя есть право требовать досрочного расторжения договора, если не соблюдаются его условия. При этом он может требовать возмещения всех нанесенных ему убытков, компенсации испорченного имущества.

Прежде всего арендодатель должен направить письмо с просьбой в установленный срок освободить помещение или прекратить эксплуатацию объекта. В тексте должны быть прописаны требования о компенсации, если она необходима. Только в том случае, если вторая сторона отказывается выполнять требование, можно обращаться с заявлением в суд.

По инициативе арендатора

Досрочно прекратить отношение может и вторая сторона сделки. Важно знать, нужно ли при этом отправлять уведомление арендодателю. Любое неисполнение условий договора как с одной стороны, так и с другой может стать причиной расторжения договора.

Если владелец препятствует передаче имущества или отдает его с изъянами, это может стать поводом досрочного расторжения соглашения. Со стороны арендатора должно быть направлено письменное уведомление с описанием положений, которые не выполнены.

Важно, чтобы любая причина была подтверждена документально. При обращении в суд вторая сторона может заявить, что это клевета, если не будет подтверждающей базы.

Расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке возможно только на основании серьезных нарушений. Дополнительные причины может быть прописаны сторонами при заключении сделки.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию