Способы обмана при продаже квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога с амостоятельно . В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Читать еще:  Кадастровая карта Краснодара

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Способы обмана при продаже квартиры

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Читать еще:  Акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Как обманывают продавцов квартир

Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.

Расписка за фактически неполученные деньги

Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.

Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.

Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.

Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.

Обезопасить себя возможно двумя способами:

  • получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
  • работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.

Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса

Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим. Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса. Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.

На самом деле, чтобы зачислить деньги на карту, не нужно знать цифры с другой стороны карты. Необходимы только сам номер карты и ФИО клиента, чтобы удостовериться, что данные были введены правильно.

Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:

  • не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
  • выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности. Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться. Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.

Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.

Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.

Вот как можно обезопасить себя:

  • осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
  • проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
  • арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.
Читать еще:  Договор субаренды помещения: образец

Как остаться без квартиры при залоге

Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма. А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов. Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.

Далее возможно следующее:

  • вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
  • подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).

Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.

Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.

Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:

  • внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
  • при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
  • осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
  • не соглашаться на сомнительные схемы.

Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.

Способы обмана риэлторами своих клиентов

Если вынести за скобки случаи явного обмана со стороны «черных» риэлторов, являющихся по сути преступниками, можно увидеть несколько схем, которые формально не являются нарушением закона. Все они связаны с тем, что риэлтор стремится любыми способами увеличить стоимость квартиры.

Обычно агентство получает 2%-3% от сделки, что в абсолютном выражении составляет 100-200 тыс. руб. и даже больше (для Москвы и Подмосковья). Однако сам риэлтор может искусственно завысить стоимость квартиры, чтобы получить «личную» комиссию. Для этого существует несколько способов:

  • Агентство заключает с продавцом договор, в котором указана точно оговоренная стоимость и комиссия. Но в результате риэлтор выставляет квартиру по завышенной цене – например, больше на 100-200 тыс. руб. Соответственно продавец от такого подхода может потерять клиентов, которые явно обратят внимание на более дешевые варианты. Время продажи увеличивается, а в результате агент получает существенно большее вознаграждение.
  • Стоимость недвижимости, как известно, не снижается, а, наоборот, постепенно увеличивается. Поэтому если объект продается довольно долго, и продавец не следит за рекламой, риэлтор может изменить стоимость и самостоятельно. Причем реально квартира продастся именно по указанной цене, поэтому собственник не получит возникшую разницу.
  • Нередко складывается такая ситуация, что на одну и ту же квартиру претендует не 1, а сразу 2 или даже 3 покупателя. В таком случае агент также может смело завысить стоимость: кто предложит большую сумму, тот и приобретет объект.
  • Иногда услугами риэлтора пользуются не только продавцы, но и сами покупатели, которые не хотят или не могут тратить время на поиск недвижимости. Поскольку оба агента желают продать квартиру быстрее, они могут встретиться с собственником и убедить его снизить цену, а полученную выгоду просто разделить между собой.
  • «Продвинутые» специалисты разработали и такую схему. Покупатели иногда завышают стоимость объекта, из-за чего спрос на него падает, т.е. агент тратится на рекламу, несет другие расходы, но не получает комиссию. В таком случае предприимчивые риэлторы приводят подставных покупателей, которые специально находят «недостатки» квартиры и пытаются «настроить» владельца на пессимистичную волну. В результате собственник уступает и соглашается со снижением стоимости.

5 способов обмануть покупателя

Существуют и «проверенные» способы обмана риэлторами своих клиентов, которые желают приобрести квартиру. Все они направлены на то, чтобы покупатель как можно быстрее «созрел» для сделки, приобрел объект якобы по выгодной цене, не разобравшись в деталях. Наиболее распространены такие схемы обмана:

  1. На сайте выкладывается объявление-приманка, в котором рассказывается о продаже квартиры по «суперцене». Если стоимость существенно занижена, это наверняка обман: риэлтор просто добивается того, чтобы клиент позвонил и вступил с ним в контакт.
  2. Аналогично можно расценить ситуацию, когда в объявлении не указан адрес конкретного дома: возможно, такую квартиру продают сразу несколько агентств. Исключение – квартиры в новостройке: до тех пор, пока дом не сдан, они не имеют присвоенных номеров.
  3. Во время осмотра помещения агенты специально приглашают подставных покупателей, который поднимают дополнительный ажиотаж. Если реальному человеку действительно срочно нужна квартира, он часто готов заплатить и немного большую стоимость. Не исключено, что разницу риэлтор разделит и с приглашенными «актерами».
  4. Объявление появилось несколько часов назад и уже набрало много сотен просмотров, что на самом деле просто невозможно. В этом случае риэлторы просто обновляют базу данных, изменяя в тексте всего 1-2 символа. В результате складывается впечатление, будто этот объект пользуется повышенным спросом.
  5. Агенты уточняют потребности покупателя и специально водят их по разным «плохим» объектам, а потом показывают более приемлемую квартиру. В результате срабатывает «эффект сравнения»: покупатель почти всегда выберет более качественный товар, хотя на самом деле и он может оказаться недостаточно хорошим.

Как избежать обмана

Избежать этих хитростей вполне возможно. Главное условие – внимательно подойти к покупке или продаже квартиры и проверять буквально каждый шаг риэлтора.

Продавцу

Чтобы не попасться на обман с ценой, продавцу следует:

  • внимательно уточнить текст договора с агентством, особенно пункт о стоимости недвижимости и величины комиссии;
  • обговорить возможность увеличения стоимости квартиры в соответствии с реальной рыночной ситуацией;
  • периодически контролировать объявление о продаже квартиры на сайте (уточнить, на каких именно площадках риэлтор размещает информацию);
  • уточнить порядок расторжения договора (на тот случай, если специалист не вызывает доверия).

Покупателю

Особую бдительность стоит проявить и покупателю. Именно он чаще всего становится жертвой обмана, поскольку как собственнику, так и самому риэлтору квартиру важно продать, и как можно быстрее. Поэтому при взаимодействии с агентом необходимо обратить внимание на такие рекомендации:

  1. Тщательно проверять все документы на квартиру самостоятельно – вплоть до буквы и запятой (паспорт собственника, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.п.). Особого внимания заслуживают случаи с доверенностью – необходимо проверить, действительно ли этот документ был подписан нотариусом.
  2. Обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого следует заказать актуальную выписку из ЕГРН (получить ее может любой человек, поскольку данные о недвижимости не являются тайной). Правильнее всего заказать документ прямо накануне сделки, поскольку даже за несколько недель ситуация может измениться (квартира окажется под арестом, на нее будут претендовать «внезапно появившиеся» наследники и т.п.).
  3. Осмотреть помещение не 1, а хотя бы 2 раза – как вечером, так и утром, поскольку в этот момент может открыться довольно много недостатков (неприятный вид, шумные соседи, шум автотрассы и т.п.).
  4. Не доверять утверждениям наподобие «гарантия чистоты сделки», «100% юридическое сопровождение» и т.п. На самом деле агент как таковой является всего лишь продавцом и даже в случае наступления реальной угрозы не несет никакой ответственности. В результате продавец или покупатель могут обратиться только в суд.

Таким образом, многие недобросовестные риэлторы действительно обманывают своих клиентов – как покупателей, так и продавцов. Поэтому стоит тщательно выбирать агента для продажи и при необходимости сменить его. В некоторых случаях целесообразно продавать недвижимость самостоятельно – для этого достаточно привести квартиру в порядок и разместить объявления на крупных порталах.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию