Договор мены недвижимого имущества: налоги

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация


Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Читать еще:  Как получить сертификат на материнский капитал?

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Договор мены недвижимого имущества – налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Содержание статьи

Уплата налога на доходы

Нужно ли платить подоходный налог при договоре мены, если 1. имущество равноценное (менее 1млн. руб.) и 2. имущество в собственности менее 3-х лет (с обеих сторон)?

ФНС РФ в своем письме № ЕД-4-3/19911@ от 27.11.2012 приводит разъяснения Минфина об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены.

Ведомство отмечает, что при совершении мены налоговая база по НДФЛ определяется каждой стороной договора мены. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов,

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные
расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Таким образом, НДФЛ будет платиться с разницы между ценой приобретения имущества и ценой указанной в договоре мены, если разница положительная — она подлежит обложению НДФЛ.

Добрый день, при реализации квартиры по договору мены порядок уплаты НДФЛ такой же как при продаже квартиры по договору купли-продажи. Минфин в своём письме от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310 это ещё раз подтвердил:

… К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.

… При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Нужно ли платить налог при договоре мены с доплатой менее 1 млн рублей?

Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит 800 тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

Читать еще:  Дом из ангара: фото

при договоре мене наступают те же последствия, что при купле-продаже

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

поэтому доходом считаются не только деньги, но и имущество в виде 1-комнатной квартиры. т.о. да, будете платить налог.

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.

(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

Договор мены и налогообложение

договор мены приравнивается к договору купли продажи со всеми вытекающими последствиями.
вплоть до того, что при мене комнаты в коммунальной квартире ее вначале надо предложить соседям, правда непонятно как они предложат вам взамен то что вы уже подобрали для мены)))

Конечно. Собственности нет 3-х лет, так что с суммы привыкающие 1млн будет взиматься налог

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не важно какие документы основания, если они менее 3-х лет, то налог выплачивается с суммы превышающую 1 млн. Руб. Или можно указать ту сумму которая указана в договоре.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно Вася, налог при полной стоимости с суммы превышающей 1 млн руб будет. Если же эта уже не первая продажа в налоговом периоде налог будет со всей суммы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Этот вопрос относительно недавно обсуждался на форуме. В данном случае лично МОЕ мнение абсолютно противоположно мнению всех специалистов ответивших выше (кроме Артура, у него “особенный” ответ).
Действительно, для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже, следовательно, при продаже квартиры за Х руб. обязанности по уплате налога на доходы физических лиц не возникает, если в договоре мены стоит сумма большая или равная Х (ст. 220 НК РФ: налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены). Подчеркиваю, это лично мое мнение, подтвердить его официальными разъяснениями МинФина возможности нет.

не могу не согласиться с Даниилом в плане того , что нам надо отвечать более доходчиво, а иначе наши ответы понятны только специалистам. а у них свое мнение))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.
НК РФ, ст. 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(ст. 220, “Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.05.2012))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Виталий, вопрос не о налогах при мене, вопрос об уменьшении налогооблагаемой базы при:
а) собственности менее 3-х лет;
б) основании возникновении права – договор мены.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Даниил.
Вопрос: “При продаже квартира облагается налогом (13%)?”
Мой ответ (выше): “Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.”
Что я не правильно понял или ответил?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Читаем между строк: при продаже квартиры собственность на которую менее 3-х лет и возникла в результате мены. Вы неправильно поняли вопрос, а ответ у Вас абсолютно правильный, только не на этот вопрос =))

Договор мены. Налог.

#1 tabachka

  • Members
  • 1 сообщений
  • В целях расселения аварийного дома муниципалитет предлагает другое жильё посредством договора мены. То есть, меняется старое жилье на новое. Так как владение аварийной квартирой менее 3 лет (наследство), возникает вопрос налогообложения по форме НДФЛ-3. В договоре мены (составлен муниципалитетом) стоимость квартир не указана, но указано, что о бмен равноценный , без доплат. С какой суммы платить налог?

    Наверное, разумно было бы с разницы в кадастровой стоимости (как некое обогащение- новое жильё по кадастру дороже). Каково мнение специалиста?

    PS Надеюсь на оперативность ответа.

    #2 server333

  • Редакторы сайтов УФНС России
  • 38 сообщений
    • Пол: Мужчина
    Читать еще:  Выделение доли в жилом доме в натуре

    В целях расселения аварийного дома муниципалитет предлагает другое жильё посредством договора мены. То есть, меняется старое жилье на новое. Так как владение аварийной квартирой менее 3 лет (наследство), возникает вопрос налогообложения по форме НДФЛ-3. В договоре мены (составлен муниципалитетом) стоимость квартир не указана, но указано, что обмен равноценный, без доплат. С какой суммы платить налог?

    Наверное, разумно было бы с разницы в кадастровой стоимости (как некое обогащение- новое жильё по кадастру дороже). Каково мнение специалиста?

    PS Надеюсь на оперативность ответа.

    В рассматриваемом случае для физического лица по договору мены возникает доход в натуральной форме от реализации ранее унаследованной квартиры. Размер дохода, подлежащий отражению в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ равен стоимости, определенной по договору мены. При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с реализацией квартиры по договору мены, в размере 1 000 000 рублей, и одновременно право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением другой квартиры по тому же договору мены, в размере 2 000 000 рублей.

    Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее – Гражданский кодекс) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса).

    В соответствии с п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Таким образом, и договор мены, и договор купли-продажи относятся к возмездным договорам. По договору мены каждая из сторон, передавая в собственность другой стороне один товар, получает в обмен в собственность другой товар, то есть доход в натуральной форме.

    В соответствии со ст. 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс) доходом применительно к налогу на доходы физических лиц признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

    Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. В соответствии со ст. 209 Налогового кодекса объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками – физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса.

    Статья 211 Налогового кодекса устанавливает особенности определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при получении физическими лицами доходов в натуральной форме от организаций и индивидуальных предпринимателей. Так, п. 1 статьи 211 Налогового кодекса предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 Налогового кодекса. Действие указанной статьи НК РФ не применяется к случаям получения физическим лицом доходов в натуральной форме от другого физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. В этом случае налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется по общему правилу, установленному Налоговым кодексом. Цены, применяемые сторонами сделки, признаются рыночными для определения налоговых последствий, пока не доказана их взаимозависимость по основаниям, указанным в ст. 105.1 Налогового кодекса, и возможность оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц.

    Кроме того, Минфин России в Письме от 22.04.2016 № 03-04-05/23399 также руководствуется стоимостью, указанной в договоре мены, а при ее отсутствии в договоре – рыночной стоимостью обмениваемой квартиры. При этом рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Согласно пп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи доходов в натуральной форме.

    Из вышеизложенного и рассматриваемых обстоятельств следует, что физическое лицо по договору мены признается продавцом квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет. По договору мены данных квартир физическим лицом получен доход в натуральной форме в виде другой квартиры. Указанный доход является объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц, учитывается при определении налоговой базы по договору мены и подлежит обязательному декларированию.

    В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса в отношении дохода в натуральной форме по договору мены, полученного физическим лицом – резидентом РФ, применяется налоговая ставка по налогу на доходы физических лиц, установленная п. 1 ст. 224 Налогового кодекса в размере 13%. Согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса для доходов, в отношении которых Налоговым кодексом предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 – 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.

    В налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ подлежит декларированию доход от реализации квартиры физического лица в размере стоимости, определенной сторонами по договору мены, так как положения ст. 217.1 Налогового кодекса, введенной Федеральным законом № 382-ФЗ, применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (правовая позиция с аналогичными выводами приведена в п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

    В соответствии с п. 17.1 ст. 217 и пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц физические лица, получившие доходы, в частности, от продажи квартир, принадлежащих этим лицам на праве собственности менее трех лет (применительно к объектам недвижимости, приобретенным ранее 01.01.2016).

    Дополнительно сообщаем, что согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса для доходов, в отношении которых Налоговым кодексом предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 – 221 Налогового кодекса, с учетом особенностей, установленных гл. 23 Налогового кодекса.

    {SOURCE}

    Ссылка на основную публикацию