Продажа комнаты в коммунальной квартире с согласием соседей и без

Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?

Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.

В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Особенности этого типа недвижимости

В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

  1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
  2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
  3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Преимущественное право покупки

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

    Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.

По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991г., приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03.11.1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.

Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.

Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

Как оформить документ?

  1. ФИО, паспортные данные продавца.
  2. ФИО лица, которому направляется уведомление.
  3. Суть извещения о том, что Продавец (ФИО) продает принадлежашую ему на основании ( указываются реквизиты Свидетельства о праве собственности) долю в праве общей собственности на квартиру.
  4. Указывается размер доли, адрес квартиры.
  5. Цена доли. Если продавцом решено изменить цену комнаты, то уведомлять всех соседей придется снова.
  6. Предложение воспользоваться преимущественным правом собственности на основании статьи 250 ГК РФ и приобрести продаваемую долю в течение месяца, либо письменно уведомить об отказе от приобретения.
  7. Указание на то, что в случае, если ответа не последует, продажа доли будет осуществлена без согласия соседа.
  8. Дата, подпись, ФИО.
  • Скачать бланк уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Уклонение соседей от получения бумаги

Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса.

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

  • Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
  • Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

  1. Дата и место составления документа.
  2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
  3. ФИО, паспортные данные продавца.
  4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
  5. Цена, которую устанавливает продавец.
  6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
  7. Печать нотариуса.
  • Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки
  • Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?

Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

Как быть, если они против?

Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

В соглашении должно быть указано:

  • точный срок сделки купли-продажи;
  • цена, за которую продается комната;
  • подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

Заключение

Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Читать еще:  Договор купли-продажи дачи и оформление документов

Квартира коммунальная: что это

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

  1. Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
  2. То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
  3. Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

Продажа комнаты

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

  1. Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
  2. Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
  3. Собрать все требуемые бумаги.
  4. Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
  5. Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
  2. Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
  3. Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
  4. Соглашение о купле-продаже.
  5. Информация из БТИ.
  6. Кадастровый план.
  7. Акт о фактической передаче комнаты.
  8. Документы, устанавливающие права.
  9. Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
  10. Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Заключение

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.
Читать еще:  Имеет ли право ЖЭК отключать электричество?

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Продажа комнаты в муниципальном доме является довольно трудным процессом. Все же данная процедура должна быть согласована с другими жильцами. Какие же бумаги нужны для перепродажи вашей доли, как переоформить документы, составить соглашение о продаже от других постояльцев. И наконец, что сделать, если соседи во что бы то ни стало принялись мешать подписанию соглашения.

С вероятным клиентом надлежит обговорить условия грядущего договора: стоимость коммунального помещения, способ выплаты денежных средств, время подписания документов купли-продажи. Ежели позволение соседей имеет формальный характер, то возможно заключить соглашение. В случае существования риска, что кто-нибудь из соседей хочет воспользоваться прерогативой первенства в приобретении помещения, то продавцу целесообразно не брать в залог денежные средства, и не подписывать никаких документов во избежание затруднений в дальнейшем.

Приватизация квартиры

Первым делом нужно знать, что ежели помещение не приватизировано, выкупить вы его не имеете возможности. По фактическим данным коммуналка — это помещение, насчитывающее двухуровневые комнаты, выдаваемые для жительства согражданам по документам социокультурной аренды. Вследствие чего составляются частные договоры и лицевые счета.

Коммунальные помещения — богатство СССР (РСФСР), поэтому они считаются коммуналками по определенным в то время обстоятельствам, а не по конституционной терминологии. Для каких-либо действий по распоряжению над квартирой, для начала нужно приватизировать помещение. Иначе данная государственная недвижимость не может быть в вашей собственности. Также если у некоторых соседей бытуют неприватизированные части, то продавец не обязан извещать данных людей о перепродаже.

Известие о планах совершить соглашение

Возможно ли продать помещение в малосемейке без позволения жильцов? К сожалению, продать свою часть в коммунальном доме без принятия от соседей утвердительного ответа непросто. Эта альтернатива допустима, если часть продаётся одному из соседей.

Совсем нередко бывают обстоятельства, когда постояльцы соседних помещений всякими методами мешают продаже. Проявляется это, как в попытках выставить жильца, стать препятствием к осмотру, так и в запугивании не поставить подпись на документы об отклонении покупки комнаты.

Но не стоит беспокоиться. Существует статья 250 ГК РФ. Она дает жильцам преимущество на приобретение или отказ от покупки квартиры. Отказ от написания отзыва воспринимается, как отказ от превосходства в покупке жилья. Также соседи могут затруднять перепродажу подписанием документов на приобретение комнаты, силясь затянуть время продажи постоянно перенося дату подписания договора.

Как продавцу обезопасить себя в этой обстановке?

Не стоит жалеть средств и нанять хорошего нотариуса. Он засвидетельствует соглашение данного жильца. В документах надо будет указать: расценку продажи комнаты; точный срок аферы; заверить осведомлённость о том, что в обстоятельствах провала сделки по виновности покупателя, он лишается первенствующего права покупки, а продавец имеет право сбыть помещение другим лицам. Когда с соседствующими жильцами нет взаимоуважения и бытуют небольшие подозрения о возникновении конфликтной ситуации, обратиться к опытному риелтору, который сможет сформировать порядок перепродажи.

Право на покупку комнаты

Продажа помещения в коммуналке считается сложным процессом в правовых сделках. Эта афера по срокам может сосредоточить много времени. Основной спецификой перепродажи помещения в коммунальной квартире является наличие у владельцев жилого помещения первенствующего права на приобретение доли. Регламентируется оно статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой говорится о преимуществе владельцев собственности при перепродаже жилых помещений.

А как же учреждается исполнение данного права?

В статье 42 части 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации указано на данное первенство явственно для комнаты в коммунальном доме. Кто же может обладать данным правом на приобретение жилья? Превосходством располагают все лица, у которых есть часть в этом доме, не обусловленное величиной причастности к жилищной собственности, кроме владельцев неприватизированных квартир. Возникновение этого права законно, так как живущие в коммуналке обитатели могут повысить шанс на улучшение жилищных условий. При всем этом достоинство в приобретении части в малосемейке возникает тогда, когда индивидуум продает ее чужому лицу.

В моменте, когда соглашение свершается с владельцем соседних квартир, данного превосходства нет. А значит продавец имеет возможность сам выбрать покупателя коммунальной квартиры. Оповещение о замыслах совершить аферу дает не только превосходство для соучастников жилищного имущества, но и ведет операцию их информирования о перепродаже своей доли в коммуналке. И это правило является обязательным.

Владельцам соседствующих жилых помещений предоставляется один календарный месяц для приемки решения о приобретении продаваемого имущества. Если за месяц никто не совершит покупку, то владелец доли имеет право продать ее постороннему лицу.

Передача извещения жильцам дома

Бытует 3 правомерных сценария передачи такого извещения:

  1. Самолично в руки, когда продавец даёт извещение жильцам лично и тотчас просит их расписаться о согласии на перепродажу. Этот метод считается более или менее законным. Но в момент, если дело доходит до судебного расследования эти бумаги не будут иметь должной доказательственной силы.
  2. Отправить уведомление телеграммой или заказным письмом. Этот способ подойдет людям, живущим в одном месте, либо когда точный адрес проживания для продавца не секрет. В других случаях подтвердить что-либо в суде будет достаточно сложно, несмотря на статью 165. 1 ГК РФ, в которой изложена ответственность за сокрытие значимых извещений.
  3. Направить извещение через нотариуса. Вышеуказанный способ является самым надёжным, так как нотариус составляет, заверяет и подписывает извещение, а продавцу выдается документ о подаче извещения. Большой и единственный минус этого способа – расценка на услуги нотариуса, особенно если хозяев несколько и все жильцы живут по различным адресам.
Читать еще:  Как можно определить границы земельного участка?

Изменение цены продажи квартиры

Решение покупателя изменить цену продажи квартиры несет за собой новое информирование соседей. Если вы переживаете, что они могут осложнить продажу, то стоит адресовать своё извещение через нотариуса. Затем нотариус выдаст вам документ о том, что вы осуществили все возможные способы для уведомления жильцов о готовящейся афере, если после истечения полугода не получит никакого отклика от них. Данного свидетельства недостаточно для окончания составления бумаг.

Стоит документально переоформить отклонение от приобретения жилья соседями. Этот отказ стоит переоформить у нотариуса. Отталкиваясь опять же на 250 статью ГК РФ части 3, которая предполагает первенство соседствующих жильцов опротестовать продажу части в коммуналке стороннему лицу на протяжении 3 месяцев. Поэтому вышеуказанный отказ является необходимым и важным документом в сделке купле-продажи. Данная бумага от нотариуса поможет обезопасить вас от неожиданностей.

Для перерегистрации отклонения понадобится: непосредственное присутствие человека, которому было предоставлено право на приобретение и его паспорт.

В каких случаях согласие от жильцов не нужно?

Есть 2 концепции, по которым продавцу нет необходимости в получении согласия о продаже от жильцов:

  1. По причине договора займа, в котором является в залоге квартира. Продавец оформляет передачу права госсобственности в счет уплаты долга.
  2. На основании дарственной. Продавец заключает договор приношения комнаты в дар, а деньги от покупателя получает под расписку, как заём. В данном конкретном случае подписываются 2 расписки: одна о займе, вторая о его выплате.

Заключение

В заключение отметим что, как можно узнать из вышеизложенного, подписание бумаг о продаже коммунальной квартиры имеет немало сложностей. Следование всем юридическим нормативно-правовым отношениям и заверение всех документов у нотариуса дает шанс владельцу избежать множества проблем и судебных разбирательств.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с согласием соседей и без

Коммунальных квартир в стране на сегодня достаточно много, хотя государство давно уже объявило об их расселении.

В связи с этим возникает несколько вопросов. Чья по праву комната, в которой никто не проживает? Как продать свое жилое помещение? Какими правами обладают жители коммуналки?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Продажа комнаты в коммунальной квартире считается одной из самых трудных сделок юридического характера с объектами жилой недвижимости.

Что такое коммунальная квартира?

Каждый человек, когда ему говорят о коммунальной квартире сразу представляет себе общие длинные коридоры, единственное помещение кухни и санузел на несколько семей.

Несмотря на то, что данное определение можно встретить в некоторых нормативно-правовых актах, официально термин не имеет определения в действующем законодательстве. Есть только значение слова «комната». Исходя из пункта 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, ей является один из типов жилой площади, предназначенный для проживания населения.

Коммунальное жилое помещение отличается от обычного тем, что у некоторых жильцов, проживающих в ней есть свои правомочия на определенную комнату, а другие жители заключают соглашение о социальном найме. К общему имуществу в данном случае будут относиться коридоры, кухонные помещения, а также санузлы.

Продажа приватизированной комнаты и находящейся в социальном найме

Приватизировав жилую комнату, владелец обладает правом на долю в местах общего пребывания. В его полномочиях ее продать, подарить или совершить с ней другую выгодную сделку. Продать жилую площадь в праве только хозяин или уполномоченное им лицо.

Кому принадлежит преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Собственник приватизированной жилой площади в коммунальной квартире должен знать о том, что ему потребуется соблюсти преимущественное право покупки, принадлежащее соседям. Они в этом случае могут принять решение купить жилую площадь или написать письменный отказ от нее. По истечении 30 дней, если никто не пожелал воспользоваться предоставленной возможностью, владелец имеет право опубликования ее на продажу для других лиц. Иными словами, прежде чем продавать комнату сторонним покупателям, собственник обязан оповестить о сделке соседей и предложить им те же условия и цену.

Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Первым шагом в решении данного вопроса станет получение информации о том, кто из соседей имеет преимущественное право покупки комнаты. При получении письменного согласия соседей-собственников на продажу жилплощади в квартирном помещении, необходимо учесть приватизацию их комнат. В случае ее отсутствия согласие нужно получить в жилищном комитете, так как владельцем будет муниципалитет.

Для того, чтобы процедура осуществлялась в соответствии с действующим законодательством необходимо обратиться в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации и заказать выписку из ЕГРП. В случае отсутствия данных также можно обратиться в Бюро технической инвентаризации, хранящее в себе данные об объектах жилой недвижимости зарегистрированных до 1998 года.

После получения всех данных о соседях, являющихся собственниками можно приступать к процессу их уведомления. Для этого существует несколько способов:

  • Договориться о встрече в близлежащем отделении Росреестра и оформить отказ при содействии сотрудника организации;
  • Посетить нотариуса, который заверит отказ, прерывающий право на первостепенную покупку;
  • Написать уведомление, которое придет в виде заказного письма.

Что делать если соседи не дают согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире может затянуться по некоторым причинам, которые, при необходимости, все же можно решить:

  1. Отказ от получения уведомления о продаже. Если написанное письмо возвращается обратно, то на нем будет стоять обязательная отметка, что адресат отказался от него. В этом случае необходимо сохранить его и предъявить в местное отделение Росреестра при совершении продажи, тем самым, обосновав игнорирование соседей.
  2. Если сосед все же получает письмо, но отвечает на него молчанием, то стоит обратиться к нотариусу, который заверит документ и отправит его повторно адресату. Также владелец имеет право на получение от нотариуса свидетельства, способного подтвердить направленное письмо, его получение и отсутствие каких-либо действий от соседей.
  3. Если соседи давно не объявляются, то длительность процедуры может затянуться. Собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы они признали его безвестно отсутствующим. Основанием для этого мероприятия станет неимение данных о соседе в течение всего календарного года. В подаваемом заявлении необходимо уточнить причину обращения, иначе дело даже не станут рассматривать. По истечении срока, судом будет назначен управляющий, которому нужно будет направить повторное уведомление.
  4. Самой трудной ситуацией станет смерть соседа-собственника и поиск наследника, не вступающего в наследство. Владелец должен подать в органы суда иск, который должен будет признать помещение умершего выморочным имуществом. По результатам данной судебной процедуры определяется наследник, а значит, у собственника появляется возможность направить письменное уведомление о готовящейся сделке.

Как обойти преимущественное право на покупку квартиры?

В некоторых случаях, когда времени остается мало и искать соседей нет времени, можно попробовать прибегнуть к иному способу разрешения проблемы. Если покупатель найден, то стоит попробовать сделать его владельцем жилого имущества в коммуналке. Это становится возможным при помощи договора дарения. Оформив договор дарения, одаряемый становится автоматически соседом по коммуналке и уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире не требуется. Однако, используя эту схему, стоит быть предельно осторожным.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммунальной квартире, собственник должен выполнить следующие действия:

  • Определиться с договором продажи и стоимостью;
  • При помощи нотариуса оформить документ для соседей, в котором будет указана цена;
  • Подготовить необходимые документы, список ниже;
  • Выписать всех проживающих в комнате жителей и подтвердить этот факт справкой из паспортного стола;
  • Совершить желаемую сделку с оформлением договора о купле-продаже.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы

Для того чтобы зарегистрировать продажу комнаты в коммунальной жилой площади собственник должен собрать необходимый для этого пакет документальных подтверждений:

  1. Паспортные данные и их копии всех участников совершаемой сделки;
  2. Данные о том, что жильцы выписаны из продаваемой площади;
  3. Уведомление о желании продать объект недвижимости, с обязательным указанием стоимости для других собственников, проживающих в квартирном помещении коммунального типа;
  4. Договор купли–продажи;
  5. Сведения из БТИ;
  6. Кадастровый план недвижимого имущества;
  7. Акт о приеме-передаче помещения; (см. Как составить акт приема-передачи квартиры)
  8. Правоустанавливающие бумаги на комнату (свидетельство о праве собственности);
  9. Разрешение, заверенное нотариусом на продажу от других владельцев;
  10. Согласие органов опеки и попечительства на сделку (при наличии собственника, не достигшего совершеннолетия).

{SOURCE}

голос
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector