Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.

В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Как заключить договор аренды жилья без посредников?

Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:

  • Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
  • Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
  • В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.

Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:

  1. Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
  2. Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае расторжения договора досрочно. Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
  3. Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – акте приёма-передачи. А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды?

Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.

На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или краткосрочной аренде квартир (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.

Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.

По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:

  • Если помещение используется не по назначению.
  • При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
  • При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.

Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?

Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.

  1. Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
  2. В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.

Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. Уплата налога за сдачу квартиры в аренду)

Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.

ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:

  • Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
  • Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
  • Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
  • Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2020 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже. Как убедиться в том, что фотографии конкретного объявления откуда-то были взяты? Воспользуйтесь сервисом Google Images – наверняка на разных сайтах вы найдете немало совпадений. Обычно цель создания такого лже-объявления — формирование базы потенциальных клиентов.

Квартиры не существует. Будьте внимательны при заполнении договоров, проверяйте все данные, даже если вам помогает риэлтор. Немало людей столкнулись с ситуацией, когда адреса, указанного в договоре, не существует и им приходится платить за аренду, не имея жилья. Если вы столкнулись с этой проблемой, то можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. В том случае, когда акта приема-передачи жилья у вас нет, то можете об оплате не беспокоиться и забыть про эту квартиру.

Нередко риэлторы-мошенники действуют так: требуют плату за предоставление информационных услуг (до 10 000 рублей), а затем передают клиенту несколько номеров арендодателей, не собираясь договариваться с ними и сопровождать вас при осмотре.

Если вы хотите узнать как перевести жилое помещение в нежилое, то вам будет полезна эта статья.

Заключайте договор только с хозяином квартиры, проверяя документы, подтверждающие его право на собственность.

Читать еще:  Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду?
  • Предложение купить базу клиентов. Этот обман мошенники «разработали» не так давно. Желающему снять квартиру предлагается доступ к онлайн-базе собственников квартир. Риэлтор убеждает вас, что обновление базы происходит ежедневно, однако если вы оплатите к ней доступ, то увидите лишь сайт, содержащий давно устаревшую информацию. Чтобы частично обезопасить себя от недобросовестных агентов, можете поискать информацию в интернете, изучив отзывы обманутых арендаторов.
  • Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

    Как снять квартиру самостоятельно?

    При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают не обращаться к риэлторам.

    Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

    Проверка хозяина квартиры

    Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

    • Свидетельство собственности на него;
    • Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
    • Гражданский паспорт.
    • В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

    Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Согласие всех собственников

    Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

    Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой — то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

    Правильный договор аренды

    Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

    • ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
    • Ежемесячную сумму за аренду;,
    • Условия пересмотра платы за жилье;
    • Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
    • Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
    • Срок сдачи квартиры в аренду;
    • Условия, при которых договор будет расторгнут.
    • Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

    При этом каждый договор индивидуален — стандартной формы не существует.

    Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать.

    Опись имущества

    Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

    Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

    Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

    Правила аренды квартиры

    Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

    Уточните, где его можно будет найти, и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

    Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

    При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки. Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

    Если во время осмотра нашлись какие-либо неполадки, уточните у владельца жилья, за чей счет будет проведен ремонт и устранение.

    Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

    Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

    Запишите номера неотложной помощи аварийных служб.

    В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

    Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

    Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

    При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

    Обычно срок действия договора — год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

    Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Также рекомендуем к прочтению:

    Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников

    Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.

    В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду, прибегают к помощи, так называемых, риэлторов – граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади. Естественно, что за свои услуги посредники требуют плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.

    В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.

    Содержание договора аренды жилья

    Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме. Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам. Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.

    Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:

    1. полные инициалы, как арендатора, так и арендодателя, паспортные данные, указание постоянного места жительства – прописки, номера и серии паспорта, когда и кем он был выдан;
    2. четкое определение предмета договора, в частности, квартиры, комнаты в общежитии, дачи, либо частного дома;
    3. описание внутреннего и внешнего состояния жилья – жилое, нежилое, требующее ремонта и тому подобное. Обязательны к указанию в договоре такие нюансы, как наличие мебели и техники в сдаваемом жилье, описание ее состояния. Кроме того, немаловажным является указание количества комнат, размера жилой площади, состояния в котором находится сантехника, проводка и тому подобные мелочи;
    4. должна быть грамотно и понятно прописана сумма, которую арендатор обязан уплатить за арендуемое жилье, срок аренды, точная дата внесения арендной платы, а также прописаны возможности ее повышения. Немаловажным является указание того, в какие сроки арендодатель обязан предупредить квартиросъемщика об отказе ему в аренде. Фактически он это обязан сделать не позже, чем за 2 недели до выселения, в идеале за месяц. Должно быть указано время, на которое арендуется помещение – от 1 месяца до 5 лет. Отсутствие подобного указания позволяет арендатору рассчитывать на доведение времени его аренды до 5 лет, в том числе и по решению суда;
    5. в договоре должен быть определен размер задатка, а также указано за чей счет будет проводиться текущий, либо капитальный ремонт.

    Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.

    Регистрация договора, налогообложение

    Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.

    Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы. Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.

    Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.

    Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.

    Законодательство о сдаче квартиры в аренду

    В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

    Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

    Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

    Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

    Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

    Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

    В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

    – НДФЛ (23 глава НК);

    – Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

    – По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

    Какие обязанности несут налогоплательщики

    В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

    Граждане

    Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

    Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

    Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

    Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

    – Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;

    – Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;

    – Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;

    – Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;

    – Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

    – Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

    ИП

    Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

    Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

    – Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

    – Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

    Организации

    Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

    Какая ответственность за неуплату налогов

    НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

    – Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

    – Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

    Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

    К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

    Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

    Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

    В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

    Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

    Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

    Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

    Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

    Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

    Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

    Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

    По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

    Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

    Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

    Как официально сдать квартиру в аренду

    Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

    Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

    Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

    Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

    Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

    Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

    Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

    Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

    – Число сдаваемых объектов недвижимости;

    – Особенности налогообложения в вашем регионе;

    – Возможный доход от деятельности;

    – Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);

    – Величина расходов на содержание квартиры или дома;

    – Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

    Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

    Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

    За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

    Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

    – Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;

    – Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;

    – Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

    – Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

    Новый закон об аренде/сдаче жилья: плюсы и минусы

    Цель этих изменений — стимулировать строительство новых доходных домов, поскольку сегодня именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем. Как на самом деле будет работать закон и что он поменяет?

    Сейчас сдача жилья в аренду не обременена бюрократическими процедурами. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду. Чаще всего, даже у нотариуса такой договор не заверяется. Но если новый законопроект будет принят — каждый такой договор нужно будет регистрировать в Земельной книге.

    «У владельцев квартир будет меньше рисков. Они смогут не беспокоиться о том, что кто-то въедет в их жилье, не будет платить деньги, а выселить их будет трудно и долго. И только через суд, который порой годами длится. Именно этот порядок и пугает потенциальных инвесторов. Именно из-за этого у нас не развивается рынок аренды жилья. А регистрация в земельной книге этот вопрос решит, — в суд больше подавать будет не нужно. Чтобы выселить неплательщика, достаточно будет заключения земельной книги», — рассказывает директор департамента политики жилья министерства экономики Мартиньш Аудерс.

    В Министерстве экономики не скрывают, что законопроект в большей степени направлен на защиту интересов владельца недвижимости.

    Если сегодня выселить жильца, не соблюдающего договор, не так-то просто, то впредь его будут выставлять за дверь в два счета. Без суда. Это явный плюс для развития рынка аренды жилья.

    «Наша цель — оживить рынок аренды. Мы не хотим, чтобы он представлял собой только лишь рынок вторичного жилья, где в наем сдают старые разбитые квартиры. Мы хотим, чтобы приходили инвесторы и строили у нас в стране доходные дома», — говорит Мартиньш Аудерс.

    Сами представители отрасли не считают, что это нововведение поможет рынку недвижимости. По мнению главы Ассоциации домовладельцев Дмитрия Трофимова, стремление упорядочить отношения владельца и арендатора — это плюс, но способы, какими этого пытаются добиться, вызывают сомнения.

    «Во-первых, занесение в Земельную книгу каждого договора найма. Если, например, договор найма заключается на три месяца, или на два месяца — все это тоже будет заноситься? Если да, то опять же, вроде как было сказано, что это будет делаться бесплатно; но где гарантия, что это будет делаться бесплатно все время?

    Чтобы упорядочить рынок жилья, были приняты изменения к закону подоходном налоге с населения о том, что человек, получающий доходы со сдачи жилья, будет платит 10% налог. Люди на это вполне согласны, готовы платить, и зарегистрировались. С нового года этот налог поднимается в два раза, до 20%. [. ] Где гарантия, что, например, через год не примут решение, что за каждое такое занесение в Земельную книгу не нужно будет платить госпошлину», — задается вопросом Трофимов.

    Однако остается главный вопрос — как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно бы заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.

    «Я, как квартиросъемщик, точно выберу договор с регистрацией в Земельной книге, поскольку он даст мне гарантии, что если вдруг у дома поменяется владелец — меня не выселят на улицу просто так. А владелец жилья сможет быстро выселить жильца, если тот не платит за квартиру. Не нужно будет подавать в суд. Эта система удобна для всех», — уверен Мартиньш Аудерс.

    Согласно законопроекту, все заключенные договора аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Или же меняет плату за аренду.

    Однако не все квартиросъемщики довольны этим пунктом. Жильцы денационализированных домов, у большинства из которых именно такие бессрочные договоры, считают, что это предложение оставит их без крыши над головой. Ведь каждый раз, перезаключая договор, владелец будет менять арендную плату, опасается глава Общества жильцов денационализированных домов Ausma Клементий Ранцанс.

    «Там не указан точный срок, но не более десяти лет. Поэтому домовладелец может заключать договор на один год; через год он может ставить любые условия. [. ] Людей, которые не будут согласны на новые условия, смогут просто выселять через суд. Договор кончился — можно подписывать решение о выселении, и все, никакого предоставления жилья и так далее. Это депортация. Самая настоящая депортация», — считает Клементий Ранцанс.

    Представители отрасли считают, что эта норма как раз таки очень нужна. Сегодня договоры с жильцами денационализированных домов калечат рынок, их условия совершенно неадекватны для сегодняшнего дня.

    «Простой пример с бессрочными договорами. Буквально вчера я видел документы, где жильцы до сих пор платят 7 сантимов за квадратный метр. То есть, понимаете, 25 лет прошло, а они платят 7 сантимов! Ну, теперь уже 10 евроцентов. И в результате это очень сильно искажает картину рынка жилья и снижает у людей интерес к рынку жилья как к инвестиции. Если ты знаешь, что ты можешь попасть в такую ситуацию, зачем тебе вкладывать в это свои деньги. Соответственно, квартир мало, цены растут и все прочие прелести того самого дефицита, от которого мы вроде как ушли», — отмечает Дмитрий Трофимов.

    Жильцы денационализированных домов собираются противостоять грядущим изменениям и написали письма премьеру и президенту. Законопроект только начал свой путь по коридорам власти и возможно будет еще переработан.

    {SOURCE}

    голос
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    Поделиться с друзьями: