Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое арендная плата

Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  • Размещение нежилого помещения;
  • Его техническое состояние;
  • Уровень изношенности помещения;
  • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
  • Назначение строения (здания);
  • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

Что входит в плату?

В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Договор аренды нежилой площади в помещении.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

  • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
  • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
  • по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Из указанной формулы:

К3.1 – это расположение нежилого помещения:

  • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
  • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
  • в отношении чердачных помещений – 0,26;
  • если помещение полуподвальное, то 0,22;
  • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

К3.2 – уровень технического обустройства:

  • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
  • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
  • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
  • другие – 0,05.

К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

  • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
  • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
  • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

  • более 3 (трех) метров – 0,07;
  • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
  • меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

  • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
  • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
  • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
  • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
  • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
  • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
  • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
  • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
  • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

  • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
  • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Читать еще:  Типовой договор найма квартиры между физическими лицами: скачать

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ

    Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, не­зависимо от их организационной, правовой форм собственности.

    В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.

    В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и пре­стижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются от­дельными нормативными документами.

    Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м 2 площа­ди, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности (Приложение 2).

    1. Исходные данные для выполнения практической работы. (таблица 5)

    2. Состав работы.

    А. Расчет арендной платы за офисное помещение. Б. Расчет арендной платы за производственной помещение. Порядок расчета.

    1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следую­щей формуле:

    где П лп – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помеще­ния) в м 2 .

    2. Величина арендной платы за 1 м равна:

    где Кппв – коэффициент полного восстановления здания – (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по приложению 3 к методике в зависимо­сти от типа здания (Квп = 0,004-0,025).

    3. А рп – арендный процент. Определяется по приложению 4.

    Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности аренда­торов и цели использования нежилого помещения.

    где Кд – коэффициент основного вида деятельности арендатора,указанного в балан­се. Определяется по приложению 4 (т 0,00 до 0,30).

    Кц – коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды, определяется по приложению 5 ( от 0,7 до 1,4).

    4 – Смк – условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректи­рованная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).

    Условная стоимость определяется по формуле:

    где С му – условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.

    Принимаем С му = 600 рублей.

    5. Кр – коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Опре­деляется по формуле;

    где К2 коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арен­дуемого здания (помещения). Приложение 6, К2 = от 1 до 3,83).

    Кз – коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена. Приложение 7, К3 = от 1 до 1,6.

    К4 – коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. Приложение 8, К4 = от 1 до 2,7.

    6. Кк – коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:

    где К5 – коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. Приложение 9, К5 = от 0,75 до 1,1 .

    К6 – коэффициент, учитывающий этаж. Приложение 8, где К6 от 0,6 до 1,5..

    7. А = К7 – [ (1 – Э л ) х 0,3 + (1 – Вд) х 0,3 + (1 – 0т) х 0,3 + (1 – Кн) х 0,3] (7)

    где К7 – коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). Приложение 11, К7 = от 0,75 до 1,0.

    Эл, Вд, От, Кн – сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следую­щих элементов благоустройства:

    Эл – электроснабжения, Вд – водоснабжения, Кн – канализации, От – отопления, О – отсутствие, 1 – наличие.

    K8 – коэффициент, учитывающий сложность оформления здания. Приложение 12. где К8 = от 1,3 до 2,3.

    8. Ии – индекс инфляции

    где МРОТ2 – минимальный размер оплаты труда, установленный законодательст­вом РФ на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.

    9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле:

    Плмл = [ К m + Арп х (1-Кл) ] х С тк х Ии

    где Кл – коэффициент льгот по арендной плате за нежилые помещения, равный о, если иное значение не определено для арендатора в установленном порядке.

    № вар. Плп, М 2 Кпв Кд К1 К2 К3 К4 К3 К6 К7 К8
    0,004 0,10 1,1 2,5 1,6 2.7 1,1 0,9 1,0 1,1
    0,007 0,20 0,9 2,3 1,6 2,0 1.1 1,2 0,9 1,3
    0,008 0,25 1,2 2,2 1,3 2,0 1,0 1,2 1,0 1,8
    0,01 0,30 0,7 2,0 1,3 2,2 1,0 1,0 0,9 1,8
    0,01 0.05 1,1 1,8 1.3 2,1 1,1 1,0 1,0 1,3
    0,02 0,15 1,0 1.7 1.0 1,96 1,0 1,0 1,0 1,5
    0,02 0,06 1,0 1,5 1,0 2,3 0,75 0,9 1,0 1,5
    0,025 0.12 1,2 1,3 1,3 1,8 0,75 0,9 1,0 1,3
    0,025 0,12 1,1 1,3 1,8 0,95 1,5 0,9 1,3
    0,01 0,08 1,2 1,5 1,3 1,8 0,95 1,5 0,9 1,8
    0,01 0,09 1,2 1,5 1.0 1,5 0,75 0,9 0,9 1,8
    0,007 0,03 1,1 1,7 1,0 1,5 0,75 1,0 1,0 1,3
    0,004 0,03 1,1 1,8 1.0 1,2 0,95 0,9 1,0 1,5
    0.004 0,01 1,2 1,8 1,5 1,4 1.0 1,0 1,0 1,9
    0,01 0,01 1,2 1,8 1.5 1,2 1,0 1,2 1,0 1,9

    Продолжение табл. 5

    № вар. Плп, М 2 Кпв Кд К1 К2 К3 К4 К3 К6 К7 К8
    0,01 0,03 1,4 2,0 1,0 1,0 1,2 1,0 1,3
    0,02 0,06 1,4 2,3 1,0 2,7 1,0 1,2 0,9 1,3
    0,02 0,30 1,4 2,5 1,3 2,7 1,0 1,0 1,0 1,8
    0,017 0,25 1,1 2,7 1,3 2,7 1,1 1,5 0,9 1.8
    0,012 0,25 1,0 2,8 1,3 2,0 1,1 1,5 0,9 1,3
    0,008 0,20 1,0 2,8 1,0 2,0 1,1 1,0 1,0 1,8
    0,008 0,20 1,0 3,0 1,0 2,2 1,1 1,0 1,0 1,3
    0,007 0,20 1,1 3,2 1,0 2,1 1,1 0,9 1,0 1,5
    0,01 0,10 1,1 3,3 1,5 2.1 0.95 0,9 0,9 1,5
    0,012 0,10 1,2 3,3 1,5 1,8 0,95 0,8 0,9 1,9
    0,012 0,10 1,2 3,8 1,5 1,7 1,0 1,2 0,9 1,9
    0,01 0,10 1,2 3,3 1,3 1.7 1,0 1,2 0,9 1.8
    0,02 0,20 1,1 3,0 1,3 1,6 0,75 1,0 1,0 1,3
    0,01 0,06 1,1 3.0 1,3 1,5 1,0 1,0 1,0 1,3
    0,01 0,06 1,1 3,2 1,0 1,8 1,1 0,9 1,0 1,3

    Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

    Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9014 – | 7251 – или читать все.

    93.79.246.243 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

    Отключите adBlock!
    и обновите страницу (F5)

    очень нужно

    Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

    Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

    Арендная плата – что это такое

    В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

    Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

    В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

    Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

    • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
    • Техническое состояние помещения;
    • Степень изношенности здания;
    • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
    • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
    • Ключевое назначение помещения.

    Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

    Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

    Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

    Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

    В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

    Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

    Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

    Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

    Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

    Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

    В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

    Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

    А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

    Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

    Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

    ПД = Аим + Азем, где

    ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

    Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

    Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

    В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

    Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

    Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

    S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

    Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

    Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

    Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

    Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

    Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

    Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

    Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

    В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

    Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

    Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

    1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
    2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
    3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
    4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
    5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

    Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

    §.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

    Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

    Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

    В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

    С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

    Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

    Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

    Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

    Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

    АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

    АПЛ – годовая величина арендной платы;

    Азатр – затратная составляющая арендной платы;

    Адох – доходная составляющая арендной платы;

    ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

    Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

    Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

    Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

    НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

    СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

    ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

    S – площадь арендуемого объекта;

    Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

    Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

    Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

    {SOURCE}

    Ссылка на основную публикацию