Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков

См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах” Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

    1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
    2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании .

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков :

    • находящихся в государственной или муниципальной собственности ( внимание! см. ниже!), а также
    • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

Ипотека на основании договора

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

    • предмет ипотеки, его оценка,
    • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате .

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

    • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

    1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
    2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

    1. находящиеся в муниципальной собственности, и
    2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Особенности ипотеки земельных участков

При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:

1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:

– участки лесного фонда;

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли, загрязненные опасными отходами;

– земли, загрязненные радиоактивными веществами;

– земли, подвергшиеся деградации и др.

Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

2. При определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:

– на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении[19];

– на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.

Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га[20].

Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:

1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

Первым дополнительным условием, как уже выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком[21].

Читать еще:  Может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией?

Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования

Дата публикации: 01.04.2019 2019-04-01

Статья просмотрена: 29 раз

Библиографическое описание:

Назин Д. А. Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования // Молодой ученый. — 2019. — №13. — С. 202-204. — URL https://moluch.ru/archive/251/57709/ (дата обращения: 20.11.2019).

Земельный участок, как и другое имущество, является предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника земли. Наиболее распространенными на практике бывают случаи залога земельного участка для получения денежного кредита. Следует сказать, что порядок ипотеки (залога) земельного участка регулируется § 3 гл. 23 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как правило, в обиходе такие понятия, как «ипотека» и «ипотечный кредит» используются как равнозначные. Тем не менее, это совершенно разные понятия. Существуют три основных вида жилищных кредитов. В зависимости от сроков, объекта и целей они бывают следующими: 1) земельный кредит — кредит, который предоставляется физическим и юрлицам на приобретение и обустройство земельного участка под строительство жилья; 2) строительный кредит — краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство или реконструкцию жилья, который предоставляется юридическим и физлицам для финансирования строительства; 3) кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, который предоставляется на приобретение жилья [2].

По договору об ипотеке залогодержатель является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) за счет другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями на основании федерального закона (ст. 1 Закона об ипотеке). В качестве залогодателя может выступать как непосредственно должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, либо третье лицо, т. е. лицо, которое к обязательству отношения не имеет, причем имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Согласно ст. ст. 5, 6 Закона об ипотеке, предметом такой сделки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности. Однако сюда не относится ряд земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. В первую очередь речь идет о земельных участках в государственной или муниципальной собственности, а также участках, размеры которых меньше минимальных предельных.

Следует отметить, что не является препятствием для ипотеки отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным моментом является то, что ипотека на здание и сооружение переходит одновременно с ипотекой на земельный участок. Иными словами, ипотека здания или сооружения возможна именно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 340 ГК РФ).

Рядом особенностей обладает ипотека земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства и освоения с целью строительства жилья. В этой связи предметом залога согласно договору об ипотеке могут служить земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не является разграниченной.

Указанные участки должны быть переданы в качестве обеспечения возврата кредита, который предоставляет кредитная организация для обустройства земельных участков за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Что касается решения об ипотеке земельных участков, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, то их принимает муниципальные органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Либо такие решения могут принимать органы местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

В силу ст. 334 ГК РФ ипотека на земельный участок может возникнуть либо на основании договора, либо в силу закона, при этом в каждом случае наличествует ряд особенностей.

Особенностью ипотеки на основании закона является то, что ее возникновение возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит в силу ст. 488 ГК РФ, если право собственности переходит с момента заключения сделки. При этом следует отметить, что как правило, собственность переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа в случае купли-продажи в рассрочку или в кредит. Что касается ипотеки, то она возникает при переходе права собственности к покупателю с момента госрегистрации. При этом правом залога на земельный участок обладает продавец до получения последнего платежа.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть, но уже в отдельном соглашении условия о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В данном случае будут применяться правила о форме и госрегистрации согласно федеральному закону для договора об ипотеке. Идентификация предмета ипотеки производится благодаря указанию его наименования в договоре об ипотеке с непосредственным описанием.

Следует отметить, что обязательной является письменная форма заключения договора об ипотеке с нотариальным удостоверением и дальнейшей регистрацией.

Глава II Закона об ипотеке регламентирует возникновение ипотеки в силу договора. При этом к существенным условиям будут отнесены предмет ипотеки, оценка имущества, суть исполнения обязательства, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Особенностью данного вида ипотеки на земельный участок является возможность сторон самостоятельно прописать в договоре условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или, к примеру, способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда.

Отчуждение предмета залога по решению суда является особенностью обращения взыскания на недвижимость (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Что касается правил предъявления иска об обращении взыскания на имущество по договору об ипотеке, предъявлять его необходимо по подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

В ст. 50 Закона об ипотеке, а также в п. 1 ст. 348 ГК РФ указаны основания для обращения взыскания на заложенное имущество. К подобным основаниям относятся неисполнение в полном объеме или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, это может быть неуплата или просроченная уплата суммы долга полностью или в части, если договор не предусматривает иное.

Следует также отметить, что по договору об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества по договору об ипотеке возможно без обращения в суд. Однако такое возможно в случае, если стороны предусмотрели подобное условие в самом договоре об ипотеке, либо в договоре, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона. Еще одним основанием является удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. 55 Закона об ипотеке).

Важным моментом является тот факт, что владелец закладной является законным, в том случае, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, которая произведена прежним владельцем. Если же не доказано, что закладная выбыла из владения кого-то из лиц, которые сделали передаточные надписи, в силу хищения или по иным причинам помимо воли этого лица, о чем владелец закладной должен был знать, то законным владельцем такой закладной он не считается.

Кроме того, ипотека как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации [4].

Подводя итог, необходимо отметить, что ипотека служит одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в Российской Федерации. Земельные ресурсы РФ, без сомнения, являются самыми богатыми в мире.

При этом, как отмечает Ефимкова П. Ф. в своей статье, умелое вовлечение их в кредитную сферу может позволить привлечь достаточный уровень инвестирования, а также расширить возможности повышения благосостояния всего населения и в то же время гарантировать законные интересы кредиторов [1].

По мнению Климова А. Ю.: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция — обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот» [3].

  1. Ефимкова, П. В. Ипотека земельных участков как инструмент развития предпринимательской деятельности. Инновации. № 11 (98). 2006. С. 104.
  2. Казаченок, О. П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона. Вести Волгоградского государственного университета. Сер. 5, Юриспруд. № 1 (30). 2016. С. 11
  3. Климов, А. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. дисс. … канд. юрид. наук.:12.00.03/ М., 2000. 4.
  4. Хуснетдинова, Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. — 2010. — № 12. — С. 75–98.
Читать еще:  Договор дарения доли квартиры: скачать

Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов. При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности. Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли. Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета. Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли. Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

Особенности ипотеки земельных участков

Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе,земельные участки.

Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1) [4] принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 – ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее — Закон об ипотеке),[4] определяющем особенности ипотеки земли. Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Читать еще:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру и на каких основаниях

Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации. Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли. Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки.

Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ). Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.

Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки. По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ) [4].

Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки. Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ [2] арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим. Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ [2]. Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона.

К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке. Ипотека в силу закона возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке) .

В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №5 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ – 05.12.1994. – № 32. – ст.3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14 ФЗ(ред. от 23.05.2016) // Российская газета.N 23. – 06.02.1996. – N 24. – 07.02.1996. – N 25. – 08.02.1996. – N 27. – 10.02.1996.

3. “Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // “Российская газета”, N 211 – 212, 30.10.2001.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102 – ФЗ (ред. от 23.06.2016)”Об ипотеке (залоге недвижимости)” // “Российская газета”, N 137, 22.07.1998.

{SOURCE}

Ссылка на основную публикацию